投資用ワンルームのAI査定はどれを選ぶ？比べるときの5つの基準

結論：家賃から計算しているか、精度を公表しているか、登録が要るかを見る

投資用ワンルームのAI査定を選ぶときは、まず3つを確かめてください。家賃から計算しているか、精度を件数つきで公表しているか、結果を見るのに登録や連絡先が要るか、の3つです。

投資用ワンルームは、買い手が家賃収入を目的に購入します。そのため価格は、周辺の売買事例よりも「その部屋の家賃」で決まります。家賃を入力しない査定は、同じ建物でも家賃が違う部屋を区別できません。

この記事では、査定サービスを比べるときの基準を5つに整理します。特定のサービスの優劣ではなく、ご自身で確かめる方法をお伝えします。

AI査定は大きく3つの型がある

無料のAI査定は、計算のもとになるデータで3つに分かれます。型が違うと、同じ部屋でも1〜2割違う金額が出ます。

比べるときの5つの基準

次の5つは、どれもサービスの公開ページを読めば確かめられます。確かめられない項目があるサービスは、その点が分からないまま金額を見ることになります。

精度の数字の読み方

精度の数字は、数え方で印象が大きく変わります。見るべき点は3つあります。

1つ目は、平均か中央値かです。中央値は、ずれの小さい順に並べた真ん中の値で、大きく外れた成約の影響を受けにくいため、平均より小さく出ます。違うサービスの数字を比べるときは、同じ数え方どうしで比べてください。

2つ目は、どの成約で確かめたかです。計算方法を合わせるのに使った成約で精度を測ると、答えを知っている問題を採点するのと同じで、実際より良く見えます。計算方法がまだ見ていない成約で確かめた数字かどうかを見てください。

3つ目は、外れた割合です。平均や中央値が小さくても、1〜2割の物件は大きくずれます。「ずれが10%を超えた件数」まで出しているかが、正直さの目安になります。

登録が要る査定と、要らない査定の違い

会員登録やSNSの友だち登録、電話番号の入力が必要な査定は、結果を伝えた後の連絡を前提にしています。売却の相談をすぐ始めたい人には便利ですが、まず金額の目安だけ知りたい段階では、登録の要らない査定のほうが気軽に使えます。

当サイトは、物件の情報を入力するだけで結果が出ます。氏名・電話番号・メールアドレス・SNSの登録は要りません。詳細レポートや個別査定を申し込んだ場合だけ、1営業日以内に、ご希望の方法で1回ご連絡します。

判断を誤りやすい例

• 型の違う査定の金額を、そのまま比べる。売買事例型は家賃を見ないため、サブリース中の部屋や家賃が相場より低い部屋では、収益型より高く出ます。比べる前に、どちらの型かを確かめてください。
• いちばん高い金額を出したところを信じる。査定額は売れる価格の約束ではありません。高い金額で売り出して長く売れ残ると、最後は値下げすることになります。金額の高さではなく、根拠が確かめられるかで選んでください。
• 買取の提示額と、仲介で成約する目安を比べる。買取は業者が再販の経費と利益を見込むため、仲介の成約より低いのが普通です。比べるときは、仲介手数料を引いた手残りでそろえてください。
• 登記簿の面積を入力する。販売図面の面積（壁芯）と登記簿の面積（内法）は1割ほど違います。どちらの面積を入れるかは、サービスの案内に合わせてください。当サイトは壁芯です。

複数の査定を使うときの手順

査定は1つに絞る必要はありません。2〜3つを使い、前提をそろえて比べると、金額の幅が見えてきます。

まず、同じ家賃・同じ面積・同じ築年数を入力します。次に、出てきた金額が「仲介で成約する価格」か「売り出し価格」か「買取価格」かを確かめます。サブリース中の場合は、契約を引き継ぐ前提か、外す前提かも確かめます。

前提をそろえても1割以上の差が残るときは、どちらかが家賃を見ていないか、築年数や面積の扱いが違う可能性があります。その場合は、根拠を説明できる不動産会社に個別に確かめてください。