精度の検証

初めて見る成約で確かめた結果（時点を分けた検証）

計算方法を合わせるのに使った成約で精度を測ると、答えを知っている問題を採点するのと同じで、実際より良く見えます。そこで、計算方法がまだ見ていない成約で確かめました。

1. 2026年6月30日までに成約した1432件だけを使って、計算方法（エリア・築年帯ごとの利回りと、サブリース・専有面積20㎡未満の補正）を作る
2. その後（2026年7月〜10月初め）に成約した477件を、その計算方法で計算する。この成約は、計算方法を作るときに一切使っていない
3. 表示価格と、実際の成約価格を比べる

2026年6月30日までの成約が足りず計算方法を作れなかったエリア・築年帯の20件は、初めて見る成約での検証にならないため数字から外し、残る457件（築30年未満297件・築30年以上160件）の結果を載せています。同じ建物の成約履歴は、この検証では使っていません（検証する成約自身を参照しないようにするため）。

確かめた成約（築30年未満）

297件

表示価格は成約価格の何%か

100%

成約価格とのずれ（平均）

7.4%

ずれの中央値

5.4%

ずれ10%以内

227件（76%）

「ずれの中央値」は、成約を差の小さい順に並べたときの真ん中の値です（|表示価格 − 成約価格| ÷ 成約価格）。ほかの査定サービスが公表している「誤差率の中央値」と同じ数え方です。半数の成約は、ずれがこの値以下でした。東京23区（188件）に限ると、ずれの中央値は5.7%でした。

築30年以上（160件）は、ずれの平均17.2%・ずれの中央値12.3%・ずれ10%以内75件（47%）でした。築30年未満より、ずれが大きくなります。

参考: いまの計算方法（2026年7月〜10月初めの成約も調整に使ったもの）で同じ297件を計算すると、表示価格は成約価格の100%・ずれの平均6.8%・ずれの中央値5.2%・ずれ10%以内238件（80%）でした。答えを知っている分だけ良く出るので、これから売る物件の目安としては、上の「初めて見る成約」の数字のほうが実態に近いと考えています。

築年帯ごと

帯の色が濃い部分が長いほど、表示価格が成約価格に近かったことを表します。

• ずれ5%以内
• 5〜10%
• 10〜20%
• 20%超

エリアごと（築30年未満）

「東京23区」は、下の「都心・城南・城西」と「城東・城北」を合わせた数字です。

契約形態ごと（築30年未満）

成約価格が入った幅（結果画面の「幅」の根拠）

表示価格の ±5%・±10%・±15%・±20% の幅に、実際の成約価格が入った件数です。結果画面の「成約価格の幅の目安」（築30年未満は ±10%、築30年以上は ±20%）は、この結果から決めています。

この表は「表示価格を基準に、成約価格がその±何%に入ったか」で数えています。上の帯グラフは「成約価格を基準に、表示価格が何%ずれたか」で数えているため、件数が数件ずれます。 表示価格は成約価格の何%かの分布（築30年未満）: 下位10% 88%・下位25% 94%・中央値 100%・上位25% 105%・上位10% 111%。 築30年以上: 下位10% 82%・下位25% 93%・中央値 102%・上位25% 121%・上位10% 135%。

今後は、新しく集めた成約を「まず初めて見る成約として確かめ、その後で計算方法の調整に使う」順番にし、時期ごとの結果をここに足していきます。あわせて、利用者が表示した価格とその後の実際の成約を比べる実績も、成約が集まり次第、件数つきで掲載します。