投資用ワンルームの売却ガイド

地域ごとの売却相場

国土交通省の公開データから、ワンルーム（1R・1K、専有面積13〜30㎡）の取引価格の中央値を、都市と築年ごとに集計しました（2024年7月〜2026年6月の取引）。都市の名前を押すと、区ごとの価格と主な駅が見られます。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（当社で集計）。取引の中央値で、部屋ごとの価格は家賃で変わります。エリア別の売却相場の一覧

価格の決まり方: 家賃で決まる

投資用ワンルームを買うのは、家賃収入を目的にした人です。そのため価格は、年間の家賃から管理費と修繕積立金を引いた収益をもとに計算されます（収益還元法）。同じ建物・同じ広さでも、家賃が高い部屋は高く、家賃が低い部屋やサブリースで受け取る額が少ない部屋は低くなります。

買い手の多くは投資用ローンを使うため、金融機関の融資がつきやすい水準が、仲介で成約する価格の目安になります。当サイトの査定は、この目安を実際の成約で確かめながら計算しています。

• →計算の考え方
• →精度の検証（成約と比べた結果）
• →築年数・金利・家賃のよくある悩みQ&A：築20年は売れなくなる？築30年の前に売る？金利が上がったら？

築年数: 価格の段差は築20年ではなく築30年

当社が検証した東京23区の成約338件では、築29年まで価格の水準はほぼ平らで、築30年で段差がありました。築30年を超えると、買い手が使えるローンの期間が短くなるためです。築27〜29年の部屋は、築30年になる前かどうかが売り方の分かれ目になります。

築30年以上でも売れます。ただし成約価格の幅が大きくなるので、価格は幅で見ておくのが安全です。

• →築20年を超えた投資用ワンルームの売り時と価格の考え方
• →築30年を超えた投資用ワンルームは売れる？買い手の違いと価格の幅

サブリース中・空室のとき

サブリース中の部屋も売れます。ただし価格は、入居者が払う家賃ではなく、オーナーが受け取る保証賃料で決まります。当社が集めた成約の販売図面では、保証賃料は同じ区・同じ築年帯の通常の家賃の90%（中央値・36件）でした。

空室の部屋は、募集する家賃（相場の家賃）をもとに価格を考えます。住まいとして買う人もいるため、広い部屋（30㎡以上）は収益の計算より高く売れることがあります。

• →サブリース中のワンルームは売れる？価格の考え方と注意点
• →サブリースの保証賃料は家賃の何割？低すぎないかを確かめる方法
• →サブリースは解約できる？売却の前に契約書で確かめる5つのこと
• →空室のワンルームを売るときの価格の目安と、入居付けとの比較

売り方: 仲介と買取、売り出し価格

売り方は、仲介（買い手を広く探す）と買取（業者が直接買う）の2つです。買取の提示額は、仲介で成約する価格の目安より5〜10%低いのが普通です。業者は買ったあとに売り直すため、その経費と利益を見込むからです。代わりに早く・確実に売れ、仲介手数料がかからないことが多くあります。

仲介で売るときは、成約する価格の目安より3〜5%高く売り出し、反応を見ながら見直す進め方をおすすめしています。当社が検証した2000年以降の成約239件では、成約価格は売り出し価格の96.6%（中央値）でした。

• →業者の買取提示額が査定より低いのはなぜ？仲介と買取の正しい比べ方
• →投資用ワンルームの売り出し価格はいくらにする？成約価格は売り出しの何%か
• →売り方のよくある悩みQ&A：三為の買付・専任契約中の相談・複数戸の売る順番・一括査定との違い

費用と手残り

仲介で売る費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・ローンの繰上返済手数料で、合計は売却価格の4%前後です（2,000万円で売る場合は約76万円）。仲介手数料の上限は、価格の3%に6万円を足し、消費税を加えた金額です。

売却代金から費用を払い、ローンの残りを返したものが手残りです。利益が出たときは翌年に譲渡所得税がかかり、税率は所有期間が5年を超えるかどうかで変わります（2026年10月時点で 5年超 20.315%・5年以下 39.63%）。実際の税額は税理士にご確認ください。

• →投資用ワンルームの売却にかかる費用と手残りの計算（手数料・税金・抵当権）

ローン残債が売却価格を上回るとき

売却価格がローンの残りより低いと、売るときに差額を手元のお金で払う必要があります。急ぐ事情が無ければ、残債が価格を下回るまで持つ選択もあります。毎月の返済で残債は減っていくため、何年持てば持ち出しが無くなるかを計算して決めます。

当サイトの無料査定のあと「持つ」を選ぶと、金利が上がった場合の毎月の収支と、残債が価格を下回るまでの年数が分かります。

• →ローン残債が売却価格を上回るとき、投資用ワンルームはどうする？
• →金利が上がったら、投資用ワンルームは持つべきか売るべきか

売るまでの流れ

投資用ワンルームを仲介で売るときは、次の順で進みます。

1. 価格の目安を知る（家賃・管理費・修繕積立金・築年・駅からの距離で決まる）
2. 書類をそろえる（賃貸借契約書・管理規約・重要事項調査報告書・ローンの返済予定表など。サブリース中はその契約書も）
3. 売り方を決める（仲介か買取か。仲介なら媒介契約を結ぶ）
4. 売り出す（目安より3〜5%高い価格から。反応を見て見直す）
5. 買い手からの申込を受け、条件を決めて売買契約を結ぶ
6. 決済・引渡し（ローンを返して抵当権を外す。入居者との契約は買い手に引き継がれる）
7. 利益が出たときは翌年に確定申告

• →売り方のよくある悩みQ&A：三為の買付・専任契約中の相談・複数戸の売る順番・一括査定との違い

よくある質問

投資用ワンルームマンションは、いくらで売れますか？

価格は、その部屋の家賃から管理費と修繕積立金を引いた収益で決まるため、同じ地域・同じ築年でも部屋ごとに違います。地域ごとの取引の中央値は、このページの相場の表と、都市・区ごとの売却相場のページで確かめられます。ご自身の部屋の目安は、家賃を入れる無料査定でその場で分かります（登録不要）。

築30年を超えたワンルームは売れますか？

売れます。当社が検証した東京23区の成約338件では、価格の段差は築30年にあり、築30年を超えると買い手が使えるローンの期間が短くなるため価格の水準が下がります。築30年以上は成約価格の幅が大きいので、価格は幅で見ておくのが安全です。

サブリース中でも売れますか？

売れます。ただし価格は入居者の家賃ではなく、オーナーが受け取る保証賃料で決まります。当社が集めた成約の販売図面では、保証賃料は通常の家賃の90%（中央値・36件）でした。解約してから売るかどうかは、解約の条件と、解約した場合との価格の差で判断します。

仲介と買取は、どちらがいいですか？

どちらが良いかは、売りたい時期と手残りで決まります。買取の提示額は仲介で成約する価格の目安より5〜10%低いのが普通ですが、早く・確実に売れ、仲介手数料がかからないことが多くあります。比べるときは、仲介手数料を引いたあとの手残りで比べます。

売却にかかる費用はいくらですか？

仲介で売る場合、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・繰上返済手数料で、合計は売却価格の4%前後です（2,000万円なら約76万円）。利益が出たときは翌年に譲渡所得税がかかり、税率は所有期間5年の境目で変わります。