サブリースは解約できる？売却の前に契約書で確かめる5つのこと

結論：オーナーからの解約は簡単ではない。まず契約書を確かめる

サブリース契約では、サブリース会社が「借主」の立場になります。借地借家法は借主を保護しているため、オーナーの側から契約を終わらせるには、正当な事由が必要とされるのが一般的です。契約書に「オーナーから解約できる」と書かれていても、サブリース会社が応じなければ、そのとおりに解約できるとは限りません。

現実的な道は2つです。サブリース会社と話し合い、違約金などの条件で合意して解約する。または、契約を引き継ぐ前提で売る。どちらが得かは、契約書の内容と、入居者が実際に払っている家賃で決まります。

契約書で確かめる5つのこと

売却を考え始めたら、まずサブリース契約書（マスターリース契約書）の次の5項目を確かめてください。

解約して売る場合と、引き継いで売る場合の価格

引き継いで売る場合、買い手はサブリース会社から入る保証賃料をもとに価格を考えます。解約できた場合は、入居者が払う家賃をもとに価格が決まります。当社が集めた成約の販売図面では、保証賃料は通常の家賃の90%（中央値・36件）で、低いものは81%でした。

例: 入居者の家賃が月10万円、保証賃料が月9万円、管理費と修繕積立金が合計1.5万円の部屋。収益は、引き継ぐ場合が月7.5万円、解約できた場合が月8.5万円です。価格は収益に比例するので、解約できた場合のほうが約13%高くなります。引き継ぐ場合の価格が2,000万円なら、差は約270万円です。

この差と、解約にかかる違約金を比べます。違約金が保証賃料の6か月分（54万円）なら、解約したほうが手元に多く残る計算です。ただし、サブリース会社が解約に応じることが前提です。

進め方

次の順番で進めると、判断しやすくなります。

• 契約書で、上の5項目を確かめる。
• 入居者が実際に払っている家賃を確かめる。サブリース会社に開示を求めるか、同じ建物や近くの募集家賃を調べます。
• 引き継ぐ場合と、解約できた場合の価格を比べる。当サイトの結果画面は、サブリース中の物件に2つの価格を並べて表示します（差が小さい場合は1つ）。
• 解約したほうが有利なら、サブリース会社に合意での解約を書面で申し入れる。違約金と時期を確認します。
• 合意できなければ、引き継ぐ前提で売るか、弁護士などの専門家に相談する。

判断を誤りやすい例

• 解約できる前提の価格で売り出す。あとから解約できないと分かると、価格を下げて売り直すことになります。解約の合意が取れてから、その価格で売り出してください。
• 契約書の「解約できる」という条項だけで判断する。借地借家法の保護があるため、条項があっても、サブリース会社が応じない場合があります。
• 違約金の金額だけを見て、解約をあきらめる。違約金を払っても、解約で上がる価格のほうが大きいことがあります。両方を並べて計算してください。
• 売却の通知を後回しにする。契約によっては、売るときに事前の通知や承諾が必要です。買い手が決まってから気づくと、引渡しが遅れます。

法律の判断が必要なとき

解約に正当な事由があるかどうかは、個別の事情で判断されます。サブリース会社と合意できない場合や、違約金の金額に納得できない場合は、弁護士などの専門家にご相談ください。なお、サブリース会社には、契約の前に重要な事項を説明する義務や、誇大な広告の禁止が、法律（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）で定められています。

当サイトの査定では、保証賃料を入力していただき、引き継ぐ場合の価格の目安と、解約できた場合の目安を表示します。解約を前提にした詳しい価格は、個別査定でご相談ください。