ワンルーム専門管理
更新前に賃料を検証する、月額980円の賃貸管理
投資用ワンルームの管理は、毎月の定型業務は少なく、大事なのは更新や退去などの節目です。株式会社TESキャピタルは、日常の業務を自動化して月額の管理料を抑え、更新前の賃料の検証と出口の支援に力を使います。
管理委託料
980円／月
税込。空室の月も同額。集金・送金・明細を含みます
- 更新時（定額）
- 2.2万円
- 原状回復・設備交換
- 実費
- 売却時の仲介手数料
- 最大30%引き
賃料の検証・提案・協議を含む
見積もりに上乗せしません
管理3年 10%・5年 20%・7年 30%
料金の考え方
当社は、日常の定型業務を自動化して、月額の管理料を抑えています。加えて、築年数がそれほど経っていない投資用ワンルームは、管理に大きな手間がかからないのが実態です。家賃の数%という管理手数料の水準は昭和の時代から引き継がれたもので、当時は必要なものでした。いまは通信手段も連絡の取り方も大きく変わり、最小の手数料で運営できる時代になっています。
更新時には賃料や契約条件を検証し、定額の更新業務報酬をいただきます。また、将来の売却で当社を選んでいただいた場合の仲介収益を含め、長期のお付き合いを前提に事業を運営します。保証会社・工事会社・保険会社からの紹介料は受け取りません。売却のご依頼は任意です。
管理の途中解約について、国土交通省の標準管理受託契約書では3か月前までの申し入れが目安とされており、これを管理委託料3か月分相当の費用として請求する会社も少なくありません。当社の管理の途中解約に違約金はありません。
あなたの家賃で、いくら違うか
2年間の管理の費用の差
約9万円
家賃 80,000円・管理委託料 5%・更新 0.5か月分 のときの目安
| 2年間 | 一般的な管理会社 | ワンルーム専門管理 |
|---|---|---|
| 管理委託料 24か月 | 96,000円 | 23,520円 |
| 更新時 1回 | 40,000円 | 22,000円 |
| 合計 | 136,000円 | 45,520円 |
「一般的な管理会社」の料率は当社が見てきた範囲の目安です。広告料・原状回復の実費・仲介手数料の割引は含めていません。
| 項目 | 一般的な管理会社 | ワンルーム専門管理 | 差（家賃 8万円のとき） |
|---|---|---|---|
| 管理委託料（月）空室の月も同額。集金・送金・明細を含む | 家賃の3〜5%5%なら 4,000円 | 980円（税込） | ▼ 3,020円／月 |
| 更新時賃料の検証・提案・入居者との協議・契約の反映を含む。増額の成否で変わらない | 家賃の0.5〜1か月0.5か月分なら 40,000円 | 22,000円（税込・定額） | ▼ 18,000円／回 |
| 売却時の仲介手数料売却は任意。他社で売っても違約金なし | 3%＋6万円（税別） | 管理3年 10%引き／5年 20%引き／7年 30%引き | 管理の年数しだい。たとえば 2,500万円の売却なら 10%引きで 約9万円 |
表は横にスクロールできます →
変えない点（他社と同じか、受け取らないもの）
- ・広告料（客付け）は家賃の1か月で同じ。客付けした仲介会社に支払うフィーで、下げると決まりにくくなるので下げません。
- ・原状回復・設備交換は実費で上乗せなし。負担区分は国交省のガイドライン、見積もりと写真つきの明細をお渡しします。
- ・保証会社・火災保険・工事会社からの紹介料は受け取りません。
「一般的な管理会社」の欄は当社が見てきた範囲の目安で、すべての会社に当てはまるものではありません。他社の料金が不当だという意味ではなく、当社が何を行い、誰から、いつ、いくら受け取るかを示すための表です。
お約束すること
お約束するのは、更新の前に賃料を検証し、オーナーの皆様に「変更後の金額」と「そう判断した理由」をお示ししたうえで、当社から入居者にお伝えすることです。
「賃料を必ず上げる」とはお約束できません。賃料の増額には入居者の合意が必要だからです（借地借家法）。ただし、これまでに当社が行った更新時の賃料の見直しの提案は、すべての入居者に受け入れられています（2026年10月時点）。周辺の相場と、転居した場合にかかる費用（引越し・敷金礼金・仲介手数料）を具体的にお示ししているためです。
増額が妥当な物件もあれば、退去と再募集の費用を考えると据え置きが合理的な物件もあります。オーナーの皆様には、総合的に見て現時点で最も良いと考えられる進め方をお伝えし、ご了承のうえで当社が入居者に連絡します。更新の案件には「賃料の検証の結果」「オーナーの方針」「入居者との協議の状況」「最終の条件」を記録し、検証しないまま完了にはしません。更新日はシステムで管理し、期限の前に必ず着手します。
月額980円に含むこと
- 家賃の入金の確認と、オーナーへの送金・明細（毎月）
- 滞納の初期対応（入居者・保証会社への連絡）
- 入居者からの問い合わせ・設備の不具合の受付と、業者の手配（費用は実費）
- 更新前の賃料の検証（周辺の成約・募集の資料と現行契約を照らし、増額・据え置きの案と理由をお示しする）
- 更新の手続き（入居者との協議、更新覚書の作成・反映）
- 退去の立会い、原状回復の負担区分の整理（国交省のガイドライン）と見積もりの取得
- 募集（仲介会社への客付けの依頼、条件の相談）
- 年1回の運営の報告（家賃・費用・次回更新日・賃料検証の記録）
含まないこと（実費・別途）
- 原状回復・設備交換の工事費（実費。当社の上乗せはありません）
- 広告料（家賃1か月。客付けした仲介会社に支払うフィー）
- 保証会社の保証料・火災保険料（入居者または所有者の負担）
- 訴訟・調停など法的手続きの費用（専門家をご紹介します）
対象エリアは、当サイトの査定と同じ（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・大阪府・愛知県（名古屋市）・兵庫県（神戸市）・京都府（京都市）・福岡県（福岡市）の主要市区）です。ほかのエリアはご相談ください。
管理の委託契約は、国土交通省の「賃貸住宅標準管理受託契約書」の雛形を使います。原状回復の価格表（クロスの㎡単価・クリーニングの定額など）は、契約の前にお見せします。
まず、収支を点検する
ワンルーム専門査定の査定と同じ成約の資料で、いまの家賃が同じ条件の成約とくらべてどの水準か、管理の費用がいくら変わるかを、登録なしでその場で出します。
切り替えの手順（手続きは当社が代行）
1. ご相談（無料）
いまの管理委託契約書（または契約の条件）と賃貸借契約書を見せていただき、切り替えの費用と時期をお伝えします。
2. いまの管理会社への解約通知
多くの管理委託契約は解約の予告が3か月前です。通知の文面は当社が用意します。
3. 引き継ぎ
賃貸借契約書・敷金・鍵・入居者の連絡先・保証会社の情報を当社が引き継ぎます。入居者への振込先の変更のご案内も当社が行います。
4. 管理の開始
初回の運営の報告で、次回の更新日と賃料の検証の予定をお知らせします。
査定を監修するのは私です
橋本裕介
不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士
査定の計算方法と精度は、実際の成約で検証しています。当サイトは売却をおすすめするための査定ではなく、いま売るといくらか、持ち続けるとどうかを、オーナーの立場で整理するためのものです。