投資用ワンルームの設備が壊れたら、費用は誰が払う？給湯器・エアコンなど17項目の修理・交換費用の目安
備え付けの設備の経年劣化による故障はオーナー、入居者の故意・過失は入居者、共用部分は管理組合の負担が原則です。費用の目安は、16号の給湯器の交換が本体込み5万〜11万円、2.2kWのエアコンの交換が7万〜10万円、水漏れの修理が7,000〜15,000円です（2026年11月時点・17項目）。
投資用ワンルームで起こりやすい設備の故障17項目について、急ぎ具合・費用を誰が持つか（オーナー・入居者・管理組合）・修理や交換の費用の目安をまとめます。給湯器の交換は本体込み5万〜11万円、エアコン（2.2kW）は7万〜10万円（2026年11月時点）。
執筆・監修：橋本裕介（不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士）｜更新日 2026-11-03
結論: 経年の故障はオーナー、入居者の過失は入居者、共用部分は管理組合
賃貸中の部屋の設備が壊れたとき、修理の費用は原因で決まります。民法では貸主に修繕の義務があり（第606条）、備え付けの給湯器・エアコン・水栓などが古くなって壊れた場合は、オーナーの負担です。入居者が異物を流した、物をぶつけた、鍵を失くしたといった場合は入居者の負担になります。
排水の縦管や共用の配管など、マンションの共用部分の故障は管理組合の負担です。どこまでが専有部分かは管理規約で決まるので、水漏れなどで原因の場所が分からないときは、管理会社と管理組合で確かめます。
- 備え付けの設備の経年劣化・通常の使用での故障は、オーナー様のご負担です（貸主の修繕の義務）
- 入居者の故意・過失（異物を流した、物をぶつけた、鍵を失くしたなど）は、入居者の負担です
- 共用部分（排水の縦管・共用の配管・外壁など）は、管理組合の負担です
- 階下への漏水など、ほかの方への損害は、原因の側の保険（オーナー様の施設賠償・入居者の借家人賠償や個人賠償）で対応できることがあります。対象になるかは保険の契約によります
- 退去時の原状回復は、通常の損耗・経年劣化はオーナー様、入居者の故意・過失の分は入居者の負担です（国土交通省のガイドライン。壁紙は6年で価値が減る前提で按分）
設備17項目の修理・交換費用の目安（2026年11月時点）
投資用ワンルーム（1R・1K、20〜25㎡）で起こりやすい故障を、急ぎ具合・費用の負担・費用の目安で並べました。費用の目安は、職人に直接依頼できるサービスの料金表と、当社の管理の実務をもとにした目安です。
| 設備 | 急ぎ具合 | 費用の負担（原則） | 費用の目安 |
|---|---|---|---|
| 給湯器の交換（16号・給湯専用）（お湯が出ない、エラーが続く。10〜15年で寿命） | 至急 | オーナー様 | 本体込み・工事費込み 5万〜11万円 |
| 給湯器の修理（点火しない、リモコンの故障、水漏れ） | 至急 | オーナー様 | 9,000円〜6万円（壊れた部品による） |
| エアコンの交換（2.2kW・6畳用）（冷えない・暖まらない。10〜15年で寿命） | 早めに（夏・冬は至急） | オーナー様（備え付けの場合） | 本体込み・標準工事込み 7万〜10万円 |
| エアコンの修理（ガス不足、水漏れ（排水のつまり）） | 早めに（夏・冬は至急） | オーナー様 | 1万〜3万円（基本はメーカーの修理） |
| 水漏れの修理（蛇口・パッキン・トイレのタンクの部品）（蛇口から水が止まらない、下から漏れる、タンクの水が止まらない） | 至急 | オーナー様（通常の使用の場合） | 7,000〜15,000円 |
| 水栓（蛇口）の交換（古くなった、部品が手に入らない） | 早めに | オーナー様 | 工事 7,000〜13,000円＋水栓の本体代 |
| トイレのつまり（流れない、あふれる） | 至急 | 原因による（異物を流したときは入居者） | 5,000〜25,000円（便器を外すときは 2万〜5万円） |
| 排水口のつまり（キッチン・浴室・洗面）（流れが悪い、においが上がる） | 早めに | 原因による（髪・油は入居者、配管の劣化はオーナー様、共用の縦管は管理組合） | 9,000〜17,000円、高圧洗浄は 15,000〜24,000円 |
| 温水洗浄便座の交換（便座が動かない、水が出ない） | 早めに | オーナー様（備え付けの場合） | 本体込み 3万円前後 |
| 鍵の交換（古くなった、入居者の入れ替え） | 早めに | 劣化はオーナー様、紛失は入居者。入れ替えのときの交換は契約の特約による | 1万円前後（一般的なシリンダー）、オートロック対応の鍵は 3万円〜 |
| 鍵の開錠（鍵を失くして入れない） | 至急 | 入居者 | 昼間 8,000〜17,000円。夜間は 3万〜5万円になる場合があります |
| 換気扇・レンジフードの交換（回らない、音が大きい） | 早めに | オーナー様 | 換気扇 本体込み 12,000〜24,000円、レンジフード 56,000〜78,000円 |
| インターホンの交換（カメラ付き）（鳴らない、画面が映らない） | 早めに | オーナー様 | 本体込み 2万〜6万円（配線の工事が要らない交換の場合） |
| 照明器具の交換（点かない（電球の交換は入居者）） | 早めに | 器具の故障はオーナー様 | 6,000〜20,000円（配線の工事があると高め） |
| 網戸の張替え（破れ、たるみ） | 計画して | 通常の劣化はオーナー様、破損は入居者 | 1枚 3,000〜7,500円 |
| 壁紙（クロス）の張替え（汚れ、たばこのヤニ、傷） | 計画して | 経年はオーナー様、入居者の故意・過失の分は入居者（6年で按分） | 1㎡ 1,100〜1,300円（最低料金 25,000円＋駐車場代）。6畳の壁と天井で 36,000〜43,000円ほど |
| ハウスクリーニング（空室・1R／1K）（退去後の清掃） | 計画して | 契約の特約があれば入居者、無ければオーナー様 | 20,000〜25,000円＋エアコンの内部洗浄 8,000〜10,000円 |
※ 費用は2026年11月時点の目安で、物件・部材・作業の時間帯で変わります。職人に直接発注する場合、駐車場代・高速料金などの諸経費や、出張費・夜間休日の割増が加わることがあります。費用の負担は原則で、賃貸借契約の特約と管理規約で変わります。
至急の故障が起きたときの流れ
水漏れ・トイレが使えない・お湯が出ない・鍵を失くして入れない、の4つは当日中に止める・手配することが多い故障です。水漏れは階下に広がる前に止水栓を閉め、原因が専有部分か共用部分かを確かめてから業者を手配します。
夜間や休日の故障は、業者の割増がかかることがあります。鍵の開錠は、昼間なら8,000〜17,000円ほどですが、夜間は3万〜5万円になることがあります。管理会社が夜間に作業を手配できない場合は、入居者が業者に直接依頼する決まりにしておくと、連絡の行き違いを防げます。
判断を誤りやすい例
修理の費用で、オーナーが見落としやすい点です。
- 原因を確かめずに全額をオーナーが払う: つまりや破損は、入居者の使い方が原因のことがあります。業者の報告で原因を確かめてから負担を決めます
- 工事だけの料金と本体込みの料金を比べる: 給湯器・エアコン・インターホンは本体代が別のことが多く、総額で比べる必要があります
- 設備の交換を積み立てていない: 給湯器・エアコンは10〜15年で交換時期に入ります。築10年を過ぎたら、交換の費用を見込んでおきます
本記事は一般的な考え方の解説です。表示する価格は概算であり、実際の売却価格を保証するものではありません。売却をご希望の場合は、当社または提携する宅地建物取引業者が対応します。
この記事に関するQ&A
- Q. 入居中に給湯器が壊れたら、交換の費用は誰が払いますか？
- A. 経年劣化や通常の使用での故障なら、オーナー様のご負担です（民法では貸主に修繕の義務があります）。ワンルームでよく使う16号の給湯専用なら、本体込み・工事費込みで5万〜11万円が目安です（2026年11月時点）。入居者の故意・過失による故障は入居者の負担です。
- Q. 入居者が夜間に鍵を失くして入れないときは、どうなりますか？
- A. 鍵の開錠は入居者の負担で、入居者が鍵の業者に直接依頼します。昼間は8,000〜17,000円ほどですが、夜間は3万〜5万円になることがあります。当社では夜間の作業の手配ができないため、ご連絡はLINEの自動応答で受け付け、担当者が順次対応します。
- Q. 退去のときの壁紙（クロス）の張替えは、誰が払いますか？
- A. 通常の汚れや経年劣化の分はオーナー様、入居者の故意・過失（たばこのヤニ、大きな傷など）の分は入居者の負担です。国土交通省のガイドラインでは、壁紙は6年で価値が減る前提で入居者の負担を按分します。張替えの目安は1㎡ 1,100〜1,300円で、最低料金 25,000円と駐車場代がかかることがあります。
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橋本裕介
不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士
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