計算の考え方

計算の流れ

1. 1. 目指す価格を決める

   表示するのは、仲介で成約する価格の目安です。投資用ワンルームの買い手の多くはローンで購入するため、金融機関の融資がつきやすい水準が仲介で成約する目線になると考え、その水準になるよう実際の成約価格をもとに計算を合わせています。金融機関の融資の実績で確かめたものではなく、計算上の目安です（融資条件の記録が集まり次第、照らし合わせます）。業者の買取価格や売り出し価格ではありません。投資用ワンルームの価格には、①買取再販業者の仕入れ価格、②仲介で成約する価格、③業者が自社の販売網（提携ローン・営業担当）でエンドユーザーに再販する価格、の3つの段階があり、当サイトが出すのは②です。③は①より1〜2割高いことが多いものの、業者の販売体制があって成り立つ価格で、所有者が仲介で直接得られる価格ではありません。③の成約価格は公開されないため、精度は②の成約データで確かめています。

2. 2. 物件の収益を出す

   入力された家賃（共益費を含む）から管理費と修繕積立金を引いた金額を、年間の収益にします。金融機関の評価と同じ考え方で、賃貸管理手数料・固定資産税・空室損は引きません（引かない費用は結果画面に明記します）。サブリース中は家主が受け取る保証賃料、空室は募集家賃など利用者が選んだ根拠の家賃を使います。

3. 3. エリアと築年帯の利回りで価格に直す

   年間の収益を、エリアと築年帯ごとの利回りで割って価格にします。この利回りの表は、実際の成約（家賃・管理費・修繕積立金・成約価格が分かるもの）に合わせて作っています。東京23区・横浜市・川崎市・大阪市・福岡市・名古屋市・神戸市・京都市は、成約で合わせた表をエリアごとに持っています。

4. 4. 条件による補正を加える

   サブリース契約中かどうか、専有面積（壁芯）、最寄駅からの距離、一部の区など、成約で差が確かめられた条件だけを補正します。築30年以上は、買い手のローン期間が短くなり成約価格の幅が大きいため、価格を幅で表示します。賃貸中か空室かでは利回りを変えません。

5. 5. 同じ建物の成約があれば反映する

   同じ建物に最近の成約があるときは、その成約も計算に反映します（影響は小さな範囲に抑えます）。結果画面には、反映した成約の件数だけを出します。成約の価格・日付は出しません。

6. 6. 一部のエリアでは周辺の取引事例も組み合わせる

   国土交通省が公開している取引価格情報（不動産情報ライブラリ）から、周辺の㎡単価を集計しています。このデータは町名単位で価格の桁が丸められ、家賃が分からないため、主に周辺相場との差の確認に使います。成約で確かめて合うと分かった一部のエリアに限り、価格の計算にも参考にします。

7. 7. 10万円単位に丸めて表示する

   計算の途中では丸めず、最後に10万円単位に四捨五入します。あわせて、成約価格は売り出し価格より3%ほど低くなることが多いため、売り出し価格の目安（表示価格の3〜5%上）を添えます。

使っているデータ

実際の成約（利回りの表の根拠・精度の検証）

当社が集めた実際の成約から、投資用ワンルーム（賃貸中のまま売買されたもの・専有面積30㎡未満）の販売図面と成約価格を使っています。家賃・管理費・修繕積立金・契約形態・築年月・専有面積が分かる成約だけを使います。2026年10月8日時点で、東京23区・横浜市・川崎市・大阪市・福岡市・名古屋市・神戸市・京都市の1891件（2025年10月〜2026年10月に成約）と、個別に確かめた12件です。個別の物件名と成約価格は公開しません。

同じ建物の成約履歴

上の成約を建物ごとに整理し、同じ建物に最近の成約があるときに計算に反映します。利用者向けには件数だけを出します。

国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報

2024年第2四半期〜2026年第1四半期の区分マンションの取引を、市区・築年帯・面積帯で集計した㎡単価です。町名単位・価格の桁が丸められ・家賃が分からないという限界があるため、価格に組み合わせるのは一部のエリアに限り、ほかは周辺相場との乖離の案内に使います。

物件データベース

投資用ワンルームの建物名・所在地・竣工年月・最寄駅を自社で整備し、物件名を選ぶと築年数などが自動で入るようにしています。価格の計算には、この中の竣工年月（築年数）だけを使います。

計算に入れていない要素

次の要素は計算に入れていません。個々の物件では、これらによって実際の価格が表示価格から離れることがあります。

• 階数・向き・角部屋かどうか・眺望
• 室内の状態・設備・リフォームの有無
• 売り出す時期・売り方（売り出し価格の付け方、販売期間、買い手の探し方）
• 建物の管理状態・大規模修繕の履歴・修繕積立金の積み立て状況
• 買い手ごとの融資条件（金融機関・自己資金・金利）
• 賃貸管理手数料・固定資産税・都市計画税・空室損（収益から引きません。結果画面に明記します）
• 借地権・再建築不可・事故物件などの特殊な条件（該当する場合は自動査定せず、個別査定に回します）

どう確かめているか

• 成約した物件の条件を利用者と同じ入力で計算し、表示価格 ÷ 成約価格・差の平均・差が10%以内の件数を、エリアと築年帯ごとに精度の検証に載せています。都合の良い成約だけを選ぶことはしません。
• 利回りの調整に使った成約と同じ成約で確かめた数字だけでは独立した検証にならないため、2026年6月30日までの成約だけで計算方法を作り直し、2026年7月〜10月初めの成約457件で当てた「時点を分けた検証」も公開しています（築30年未満297件で差の平均7.4%、76%が差10%以内）。
• 今後は、新しく集めた成約を「まず検証に使い、その後で調整に使う」順番にします。あわせて、利用者が表示した価格（日時つきで記録しています）とその後の成約を比べる実績も、成約が集まり次第載せます。
• 結果画面には、その物件と同じエリア・築年帯で確かめた件数と差、同じ建物の成約を反映した件数を毎回出します。差の平均が12%以上のエリア・築年帯には、注意書きを出します。
• 個別の物件の根拠（同じ建物や周辺の成約との照らし合わせ）は、個別相談（無料）でお伝えします。個別の成約は社内の査定目的に限るため、画面には出しません。

計算方法の改定の履歴

利回りの表や補正を変えるときは、成約で確かめたうえで新しい版にし、古い版は上書きせず履歴として残します。精度の検証ページの数字は、そのときの版で計算し直します。

1. 2026-10-13

   福岡市・名古屋市・神戸市・京都市の成約 153件を追加し、京都市の築10〜30年を見直し

   4市についても直近1年の成約を全件集め、これまで使っていなかった153件で先に精度を確かめました。福岡市（築30年未満50件で表示価格は成約価格の102%）・名古屋市（29件 99%）・神戸市（54件 97%）は表のままです。京都市は築10〜30年の3つの築年帯がそろって95%と安めに出ていたため、成約に合わせて少し引き上げました（40件で95%から99%に）。時点を分けた検証も成約を足して作り直し（築30年未満297件・築30年以上160件）、精度の検証ページの4市の件数を全件に更新しました。

2. 2026-10-09

   時点を分けた検証の件数を訂正

   10月8日から9日の昼にかけて精度の検証ページに載せていた時点を分けた検証の件数（築30年未満325件・築30年以上217件、契約形態別の合計2,726件など）は、取り込み用に作った成約の写しを二重に数えていたものでした。正しくは築30年未満273件・築30年以上140件、契約形態別の合計1,778件です。同じ成約を2回数えていただけなので、ずれの中央値（5.5%）・平均（7.4%）・10%以内の割合（76%）はほとんど変わりません。各エリアの集計と利回りの表の改定はエリアごとのフォルダで数えていたため、この影響はありません。集計の手順を直し、写しを読まないようにしました。

3. 2026-10-09

   横浜市・川崎市の成約 161件を追加し、横浜市の築30年以上を見直し

   横浜市18区・川崎市7区についても直近1年の成約を全件集め、これまで使っていなかった161件で先に精度を確かめました（築30年未満は横浜・川崎を合わせた全件82件で、表示価格は成約価格の100%・ずれの平均6.3%・10%以内84%。築30年未満と川崎市の表はそのまま）。横浜市の築30年以上は表示価格が成約より1割ほど高く出ていたため、成約に合わせて少し引き下げました。見直し後、同じ成約の築30年以上は108%から102%になりました。時点を分けた検証も成約を足して作り直し（築30年未満273件・築30年以上140件）、精度の検証ページの数字を更新しました。

4. 2026-10-08

   東京23区 城東・城北の成約 220件を追加し、築35年以上とサブリースの扱いを見直し

   城東・城北の9区（台東区は同日に別途）についても直近1年の成約を区ごとに全件集め、これまで使っていなかった220件で先に精度を確かめました（築30年未満132件で、表示価格は成約価格の102%・ずれの平均7.2%・10%以内75%。築30年未満の表はそのまま）。築35年以上は表示価格が成約より2割ほど高く出ていたため、城北・荒川と城東内側の築35年以上に段をつけ、サブリース中の物件の扱いも成約に合わせて少し緩めました。見直し後、同じ成約の築30年以上は117%から101%になりました。時点を分けた検証も成約を足して作り直しました、精度の検証ページの数字を更新しました。

5. 2026-10-08

   東京23区 都心・城南・城西の成約 660件を追加し、利回りの表を改定

   東京23区の都心・城南・城西13区について、直近1年の成約（賃貸中のまま売買されたもの・30㎡未満）を区ごとに全件集め、これまで使っていなかった660件で先に精度を確かめました（築30年未満363件で、表示価格は成約価格の102%・ずれの平均7.7%・10%以内75%）。確かめた結果をもとに、都心6区の築10〜20年、城南・城西の築30年以上（築35年以上を分けて段をつけた）、港区の区ごとの差を見直しました。見直し後は同じ成約で100%・6.8%・79%です。時点を分けた検証も成約を足して作り直しました、精度の検証ページの数字を更新しました。

6. 2026-10-05

   精度の検証ページと結果画面の見せ方を変更（計算方法は変更なし）

   精度の検証ページは、初めて見る成約で確かめた結果を「10件のうち何件」のマスと帯グラフで見せる形にしました。結果画面は、成約価格の幅を図で示し、根拠は「この価格の根拠を見る」から開く形にしました。このページの説明は、計算の流れ・使っているデータ・検証の結果が分かる範囲に整理しています（利回りの数値や補正の細かな条件は公開していません）。

7. 2026-10-02

   最寄駅からの距離と、一部の区の補正を追加

   成約602件で確かめたところ、駅から遠い物件ほど表示価格が成約より高く出ていたため、最寄駅からの距離による補正を加えました。あわせて、成約とのずれが残った一部の区に補正を加えました（件数が少ない区があるため、半年後に再集計して確かめます）。精度の検証ページの数字も更新しています。

8. 2026-10-02

   時点を分けた検証を公開。結果画面に「この価格の根拠」を追加

   2026年6月までの成約だけで計算方法（利回りの表と補正）を作り直し、7〜9月の成約で当てた結果を精度の検証ページに別枠で載せました。結果画面は「この物件の計算根拠」（使った家賃・引いた費用・築年帯・補正の種類・同じ建物の成約の反映）と「同じ条件での過去の検証」（件数と差）に分け、成約価格の幅の目安（築30年未満は ±10%、築30年以上は ±20%）と、その幅に実際の成約が入った割合を出すようにしました。

9. 2026-10-02

   名古屋市・神戸市・京都市の利回りの表を成約140件で改定

   成約で利回りを確かめられたため、築30年以上の自動査定を再開しました（価格は幅で表示）。成約価格の差が特に大きいエリア・築年帯には、結果画面に件数と差を添えた注意書きを出すようにしました。

10. 2026-10-01

    福岡市の利回りの表を成約52件で改定

    成約で確かめ、利回りの表を合わせ直しました。

11. 2026-10-01

    大阪市の利回りの表を成約177件で改定

    成約で確かめ、利回りの表と補正を合わせ直しました。

12. 2026-10-01

    横浜市・川崎市の利回りの表を成約105件で改定。築27〜29年に注意書き

    成約で確かめ、利回りの表を合わせ直しました。築27年以上30年未満の物件には「まもなく築30年」の注意書きを出すようにしました（築30年を超えると成約価格が1〜2割下がる傾向があるため）。

13. 2026-09-30

    東京23区の利回りの表を成約338件で改定。補正を整理

    エリアの分け方を細かくし、成約に合わせて利回りの表と補正を見直しました。築30年以上は価格を幅で表示し、売り出し価格の目安を添えるようにしました。

14. 2026-09-24

    築年帯を細かく分け、名古屋市・神戸市・京都市を追加

    築20〜30年を「20〜25年」「25〜30年」に分け、築20年の段差をなだらかにしました。

15. 2026-09-21

    エリア × 築年帯の利回りの表に改定。取引事例の組み合わせを開始

    公開されている区分マンションの利回りの実勢をもとに、エリアと築年帯ごとの表にしました。川崎市を横浜市から分けました。国土交通省の取引価格情報との組み合わせを始めました。

16. 2026-09-14

    エリア別の利回りの表を導入（初版）

    顧客に利回りを入力させず、承認済みのエリア別の表から選ぶ方式にしました。