ワンルームの管理会社を変えるには？手順・期間・違約金と、変える前に確かめる6つの点

結論: 入居者が住んだままでも変えられる。出発点はいまの契約書

投資用ワンルームの管理会社は、オーナーが選んで委託している会社です。入居者との賃貸借契約の貸主はオーナーのままなので、管理会社を変えても入居者は住み続けられ、賃貸借契約を結び直す必要も通常はありません。

変えるときに最初に見るのは、いまの管理会社との管理委託契約書です。何か月前までに申し出るか（予告の期間）、違約金があるか、申し出の方法（書面かどうか）が書かれています。期間と費用は、ほとんどこの条件で決まります。

• 入居者は住み続けられる。変わるのは、家賃の振込先と連絡の窓口
• 期間は、いまの契約の予告の期間で決まる（契約書に書かれている）
• 違約金の有無も契約ごとに違う。変える前に確かめる
• 比べるのは毎月の管理料だけでなく、更新・募集・退去のときの費用の全体

管理会社を変える4つの手順

どの会社に変える場合も、流れはおおむね次のとおりです。新しい管理会社が決まってから、いまの会社に解約を申し出る順番にすると、管理が途切れる月を作らずに済みます。

• 1. いまの契約を確認する: 管理委託契約書の解約の条項（予告の期間・違約金・申し出の方法）と、入居者との賃貸借契約の内容を確かめる
• 2. 新しい管理会社から見積もりと開始日を受け取る: 毎月の管理料、更新・募集・退去のときの費用、引継ぎの費用の有無を、書面で確かめる
• 3. いまの会社に解約を申し出て、書類と預り金を引き継ぐ: 賃貸借契約書、敷金、家賃の精算状況、鍵、保証会社の情報を新しい会社へ渡してもらう
• 4. 入居者に案内して、管理を始める: 家賃の振込先と連絡の窓口の変更を、書面で入居者に知らせる

期間と違約金はどう決まるか

切り替えにかかる期間は、いまの契約の予告の期間しだいです。たとえば「3か月前までに申し出る」契約なら、申し出から3か月後が管理の切り替えの目安になります。月の途中で切り替えるときの管理料の扱い（日割りかどうか）も契約で確かめておきます。

違約金は、契約によってある場合とない場合があります。予告の期間に当たる管理料（3か月分など）を請求する契約もあります。契約書に書かれていない費用を求められたときは、根拠となる条項を示してもらってください。

サブリース契約（管理会社が借り上げて、オーナーに保証賃料を払う形）は、管理委託とは仕組みが違います。オーナーからの解約が成り立つかは、契約の内容と借地借家法の扱いで決まるため、サブリースの解約の記事にまとめた点で別に確かめてください。

変える前に確かめる6つの点

管理会社の収入は、毎月の管理料だけではありません。いまの会社とこれから選ぶ会社の両方について、次の点を同じ形で書き出すと、費用の全体を比べられます。

• 毎月の管理料（家賃の何%か、空室の月もかかるか）
• 更新のときの手数料（オーナーが払うものと、入居者が払う更新料は別）
• 募集のときの広告料（いくらで、誰に払うか）
• 退去後の原状回復の工事を誰に発注し、見積もりに上乗せや紹介料が入っていないか
• 火災保険・家財保険・保証会社を選ぶとき、管理会社に手数料が入るか
• 解約の条件（何か月前の申し出か、違約金があるか）

費用の比べ方: 管理料と更新の手数料を、年あたりに直す

比べやすいのは、毎月の管理料と、更新のときの手数料を年あたりに直した合計です。更新は2年ごとが多いので、1回の手数料を2で割って年あたりにします。広告料と原状回復の実費は、募集や退去が起きたときだけかかるので、別に並べます。

下の表は、家賃8.5万円の部屋で、いまの契約が「管理料は家賃の5%・更新の手数料は家賃の0.5か月分」だった場合と、当社の賃貸管理（ワンルーム専門管理）の料金を比べた計算例です。この例では、年あたり約4.9万円の差になります。

判断を誤りやすい例

管理会社の変更でつまずくのは、料金よりも手続きの抜けです。次の点に気をつけてください。

• 毎月の管理料だけで比べる: 更新・募集・退去のときの費用や、工事の見積もりの上乗せで、年あたりの差が逆になることがあります
• 新しい会社が決まる前に解約を申し出る: 予告の期間が過ぎても次の会社が決まらず、管理が途切れる月ができることがあります
• 敷金の引継ぎを確かめない: 入居者から預かった敷金を誰が持っているかを、書面で確かめてから引き継ぎます
• 入居者への案内を後回しにする: 振込先の変更が伝わらないと、家賃が前の会社に振り込まれ続けます