賃貸管理料の3つの型（月額0円・定額・家賃の%）は何が違う？安さを年間の合計で比べる方法

結論: 管理料の安さは、毎月の金額ではなく年間の合計で比べる

投資用ワンルームの賃貸管理料は、大きく分けて「月額0円」「定額（毎月○円）」「家賃の%」の3つの型があります。毎月の管理料だけを見ると月額0円がいちばん安く見えますが、管理会社は管理料のほかに、更新の手数料・募集の広告料・工事・保険や保証会社の手数料などで収入を得ています。どこで費用がかかるかは型と会社によって違います。

比べるときは、毎月の管理料に、2年に1回の更新の費用、退去のたびの募集と原状回復の費用を足した年間の合計で並べてください。同じ合計なら、費用がどこにかかるかが契約書と見積もりで説明されている会社のほうが、あとで想定外の出費が出にくくなります。

• 月額0円: 毎月の管理料はかからない。更新・募集・工事など、ほかの場面の費用と業務の範囲を確かめる
• 定額: 家賃にかかわらず毎月の金額が同じ。家賃が上がった分はそのまま手取りになる
• 家賃の%: 家賃に料率を掛けて決まる。当社が相談で見てきた範囲では3〜5%の契約が多い

3つの型の違い（どこで費用がかかるか）

下の表は、3つの型で、毎月の管理料のほかに費用がかかりやすい場面を並べたものです。同じ型でも会社によって条件は違うので、表は確かめる項目の一覧として使ってください。

家賃8.5万円の部屋で、年間の合計を比べる

入居者の家賃が8.5万円の部屋を2年間（更新1回）持つ場合で、毎月の管理料と更新のときの費用を合わせ、1年あたりに直しました。月額0円の型は、更新の手数料の額が会社によって違うため、仮に家賃の0.5か月分と1か月分の2通りで計算しています。

表に出ない費用の見分け方

毎月の管理料と更新の費用が同じくらいでも、退去と工事のたびの費用で差がつきます。見積もりを取るときは、次の点を書面で答えてもらってください。答えが「その都度」「状況による」だけなら、どこで決まるのかを重ねて聞くと比べやすくなります。

• 原状回復・設備交換の見積もりに、管理会社の上乗せ（手数料）があるか
• 工事会社・保険会社・保証会社から、管理会社に紹介料が入るか
• 募集の広告料はいくらで、誰に払うか。募集の前に説明と承諾があるか
• 夜間・休日の対応、入居者のクレーム対応は月額に含まれるか、別料金か
• 送金の日と振込手数料、収支の報告の形

型ごとに向いている人

どの型がよいかは、持っている部屋の家賃と、売るかどうかの予定で変わります。

• 月額0円: 更新・募集・工事の費用と業務の範囲を、契約前にすべて書き出せる人
• 定額: 家賃が高めの部屋を持つ人、更新のたびに家賃を見直して手取りを増やしたい人
• 家賃の%: 家賃が低めで、管理料の額が定額より小さくなる部屋を持つ人
• どの型でも: 管理料の差より、更新のときの家賃の見直しのほうが手取りに大きく効くことがある

判断を誤りやすい例

管理会社を料金で選ぶときに、よくある見落としです。

• 毎月の管理料だけで比べる: 更新・募集・工事の費用で、年間の合計が逆になることがあります
• 料率と定額を同じ家賃で比べない: 家賃が高い部屋ほど、家賃の%の管理料は大きくなります
• 解約の条件を見ない: 安い会社に移ろうとしても、いまの契約の予告の期間や違約金で時期が決まります