サブリースの保証賃料は家賃の何割？低すぎないかを確かめる方法

結論：成約データでは、保証賃料は通常の家賃の約90%

当社が集めた成約の販売図面で、サブリース物件の保証賃料を、同じ区・同じ築年帯の通常賃貸の家賃と比べました。保証賃料は通常の家賃の90%（中央値・36件）で、低いほうの4分の1は81%以下でした。

保証賃料が家賃の9割なら、標準的な水準です。8割前後まで下がっている場合は、入居者が払う家賃との差が大きく、売却価格にも毎月の収入にも影響が出ています。まず、ご自身の保証賃料が何割にあたるかを確かめてください。

自分の保証賃料が何割かを確かめる方法

必要な数字は2つです。毎月受け取っている保証賃料と、入居者が実際に払っている家賃です。

入居者の家賃は、サブリース会社に尋ねるのが確実です。教えてもらえない場合は、同じ建物や近くの似た部屋の募集家賃を、賃貸の情報サイトで調べます。募集家賃は実際に決まる家賃より少し高いことが多いため、目安として使ってください。

保証賃料を入居者の家賃で割ると、割合が出ます。保証賃料が8万円、入居者の家賃が9.5万円なら、約84%です。

保証賃料が低いと、売却価格はどれだけ下がるか

サブリース中の物件は、保証賃料から管理費と修繕積立金を引いた収益で価格が決まります。管理費と修繕積立金は契約に関係なく同じ額なので、保証賃料の低さは、そのまま、または少し大きくなって価格に表れます。

保証賃料は下がることがある

サブリース契約には、数年ごとに保証賃料を見直す条項が入っていることがほとんどです。「30年一括借り上げ」「家賃保証」と説明されていても、金額が変わらないことまで保証されているとは限りません。

借地借家法では、借主の側から賃料の減額を求めることが認められています。サブリース会社も借主なので、周辺の家賃が下がったことなどを理由に、保証賃料の減額を求めてくることがあります。次の改定の時期と、改定の決め方を、契約書で確かめておいてください。

見直しの選択肢

保証賃料が低いと分かったときの選択肢は、大きく4つです。

• 保証賃料の引き上げを求める。周辺の家賃が上がっているなら、募集家賃の資料を添えて、改定の時期に増額を申し入れます。
• 契約を見直す。サブリースをやめて、通常の管理委託に切り替えられないかを相談します。空室のリスクは自分で負うことになります。
• 契約を引き継ぐ前提で売る。保証賃料をもとにした価格になりますが、手続きは早く済みます。
• 解約してから売る。入居者の家賃をもとにした価格で売れますが、サブリース会社の合意と、違約金が必要になることがあります。

判断を誤りやすい例

• 契約したときの保証賃料の割合を、いまも同じだと思っている。周辺の家賃が上がっても保証賃料が据え置かれていれば、割合は下がっています。年に一度は確かめてください。
• 募集家賃をそのまま入居者の家賃とみなす。募集家賃は高めに出ていることがあります。1つの部屋だけでなく、複数の募集を見て判断してください。
• 減額の通知を受けてから考える。改定の時期が近い場合は、その前に、売却価格の目安と選択肢を確かめておくと、落ち着いて判断できます。