投資用ワンルームの売却にかかる費用と手残りの計算（手数料・税金・抵当権）

結論：売却価格の4%前後が費用。残債と税金を引いたものが手残り

投資用ワンルームを仲介で売るときの費用は、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消の費用・ローンの繰上返済手数料で、合計は売却価格の4%前後です。2,000万円で売る場合は約76万円です。ここから残債を返し、翌年に譲渡所得税（売却で利益が出た場合）を納めた残りが、最終的な手残りです。

この記事では、費用を1つずつ「いくら・いつ払うか」で整理し、2,000万円の計算例で手残りまでの流れを示します。税率は2026年10月時点の国税庁の公表値で、法改正で変わることがあります。個別の税額は税理士にご確認ください。

費用の一覧（2,000万円で売る場合）

仲介手数料は法律で上限が決まっていて、価格の3%に6万円を足し、消費税を加えた金額です。印紙税は売買契約書に貼る印紙で、1,000万円超〜5,000万円以下の契約は軽減措置で1万円です（本則は2万円。軽減は2027年3月31日まで）。抵当権抹消は、登録免許税が不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）と、司法書士に頼む場合の報酬が1〜2万円です。繰上返済手数料は金融機関によって異なり、無料から数万円です。

引渡し時の精算：固定資産税と管理費

費用ではありませんが、引渡し時に精算する項目があります。固定資産税・都市計画税は、その年の分を売主が納めているので、引渡し日以降の分を日割りで買主から受け取ります。管理費・修繕積立金も同じく日割りで精算します。入居中の物件では、敷金（預り金）を買主に引き継ぐため、その分を売却代金から差し引くのが一般的です。家賃は引渡し月の分を日割りで分けます。

譲渡所得税：所有5年の境目で税率が2倍近く変わる

売却で利益（譲渡所得）が出た場合、翌年の確定申告で譲渡所得税を納めます。譲渡所得は「売却価格 − 取得費 − 譲渡費用」です。取得費は購入価格と購入時の諸費用から、これまで経費にした建物の減価償却費を引いた金額です。譲渡費用は仲介手数料・印紙税など売るためにかかった費用です。

税率は所有期間で変わります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得で20.315%（所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%）、5年以下なら短期譲渡所得で39.63%（所得税30%・復興特別所得税0.63%・住民税9%）です。「5年」は購入日からではなく、売却した年の1月1日で数えるため、購入から丸5年経った直後に売ると短期になることがあります。

計算例: 2,000万円で売却、取得費1,650万円（購入1,800万円から減価償却費を引いた額と仮定）、譲渡費用76万円なら、譲渡所得は274万円。長期なら約55.7万円、短期なら約108.6万円の税額です。売却で損が出た場合は税金はかかりません（投資用の場合、給与所得との損益通算はできません）。

手残りの計算例：2,000万円で売り、残債1,500万円の場合

売却価格2,000万円から費用約76万円を引くと1,924万円。ここから残債1,500万円を返すと、引渡し時の手残りは約424万円です。翌年に譲渡所得税（上の例で長期なら約55.7万円）を納めると、最終的な手残りは約368万円になります。固定資産税・管理費の精算と敷金の引き継ぎで、数万円の増減があります。

当社の出口戦略診断では、残債を入力すると仲介手数料を引いた手残りを表示します。印紙税・抵当権抹消・繰上返済手数料・譲渡所得税は含まないので、この記事の一覧で補ってください。

判断を誤りやすい例

• 売却価格から残債を引いた額を手残りと考える。仲介手数料などの費用約4%と、翌年の譲渡所得税を忘れると、見込みより100万円以上少なくなることがあります。
• 購入から5年経った直後に売る。「5年」は売却した年の1月1日で数えるので、年をまたぐまで待つと税率が半分近くになる場合があります。
• 取得費を購入価格のまま計算する。投資用は減価償却費を引いた額が取得費になるため、譲渡所得は見込みより大きくなります。
• 買取なら費用がゼロと考える。仲介手数料はかかりませんが、印紙税・抵当権抹消・繰上返済手数料・譲渡所得税は同じようにかかります。

当サイトでできること

無料査定で売却価格の目安を出し、出口戦略診断で残債を入力すると、仲介手数料を引いた手残りと、残債との関係を表示します。売却をご希望の場合は、当社または提携する宅地建物取引業者が対応し、費用の見積もりと精算の流れをご説明します。