空室のワンルームを売るときの価格の目安と、入居付けとの比較

結論：空室は「相場の家賃で貸せる部屋」として評価される

空室のワンルームは、現在の家賃がない代わりに、周辺の相場（募集家賃）で貸し出せる前提で価格が考えられます。長く住んでいる入居者の家賃が相場より低い場合、空室のほうが高い家賃を前提にできることもあります。当社の査定では、賃貸中か空室かで利回りを変えず、入力された募集家賃をそのまま計算に使います。

募集家賃を5%高く置くと、価格は5%以上高く出る

収益還元法では、価格は「家賃から管理費と修繕積立金を引いた金額」に比例します。管理費と修繕積立金は家賃が変わっても同じ額なので、家賃の変化は少し大きくなって価格に表れます。

例: 直前の家賃が月8万円、管理費と修繕積立金が合計1.5万円の部屋。募集家賃を月8.4万円（5%上）にすると、収益は月6.5万円から6.9万円になり、価格は約6%上がる計算です。ただし、その家賃で実際に入居が決まらなければ、買い手はその価格を認めません。募集家賃は、同じ建物や近隣の成約した募集条件をもとに、決まる水準で置いてください。

空室の成約データについて

当社が精度の検証に使っている成約は、賃貸中のまま売買された物件（オーナーチェンジ）です。空室で売買された成約は、家賃が確定していないため検証に含めていません。つまり、空室の物件の価格の目安は「募集家賃で貸せる前提」の計算上の目安で、賃貸中の物件ほど成約で確かめられていません。空室のまま売る場合、買い手が投資家に限られることもあり、成約価格は目安より下に振れることがあります。

空室のまま売るか、入居付けしてから売るか

投資家の買い手は入居中の物件を好む傾向があり、空室のままだと買い手が限られることがあります。一方で、入居付けには時間と費用がかかります。

例: 家賃8万円の部屋で、入居付けに2か月かかり、広告料として家賃1か月分を払う場合、空室期間の家賃2か月分と広告料1か月分で、家賃3か月分（24万円）に加えて、その間の管理費・修繕積立金・ローン返済がオーナーの負担です。入居付けで家賃が上がる見込みがあれば、上の計算例のとおり価格も上がるので、費用と価格の差を比べて決めます。

判断を誤りやすい例

• 相場より高い募集家賃で査定し、その価格で売り出す。入居が決まらないまま売り出すと、買い手は募集家賃を信用せず、近隣の成約家賃で価格を考えます。
• 入居付けの費用を忘れて「入居中のほうが高く売れる」とだけ考える。空室期間の費用と広告料を引いて、どちらの手残りが多いかで比べてください。
• 退去直後に慌てて買取業者に売る。空室でも仲介で売れます。まず仲介で成約する価格の目安を確かめてから、買取の提示額と比べてください。