サブリース中のワンルームは売れる？価格の考え方と注意点

結論：サブリース中でも売れるが、価格は保証賃料で決まる

サブリース契約中のワンルームは売却できます。ただし買い手は、入居者が払う家賃ではなく、サブリース会社からオーナーに入る保証賃料をもとに価格を考えます。当社が集めた成約の販売図面では、保証賃料は同じ区・同じ築年帯の通常賃貸の家賃の90%（中央値。36件）で、低いものは81%でした。同じ部屋でも、通常の賃貸より価格が低く出るのが一般的です。

保証賃料が1割低いと、価格は1割以上低く出る

収益還元法では、価格は「受け取る家賃から管理費と修繕積立金を引いた金額」にほぼ比例します。管理費と修繕積立金は契約形態に関係なく同じ額なので、家賃の差はそのまま、または少し大きくなって価格の差になります。

例: 入居者の家賃が月10万円、保証賃料が月9万円、管理費と修繕積立金が合計1.5万円の部屋。通常賃貸なら収益は月8.5万円、サブリースなら月7.5万円です。価格は収益に比例するので、保証賃料が家賃の9割でも、価格は通常賃貸より約12%低く出ます。

当社の結果画面では、サブリース中の物件に「引き継いで売る場合」と「外して、入居者の家賃で売れた場合」の2つの価格を表示します。入居者の家賃が分からないときは、上の成約データをもとに、保証賃料から入居者の家賃を想定して計算します。

成約データで見たサブリース物件

サブリース物件は通常賃貸より成約価格のばらつきが大きく、同じ条件でも買い手によって評価が割れます。差が出る主な理由は、解約できるかどうか、保証賃料の改定（減額）の予定、サブリース会社の信用です。築30年以上のサブリース物件は検証できた成約が40件で、ずれの平均は18.0%でした。この条件の価格は幅として見てください。

解約できるかどうかで価格が変わる

サブリース契約は借地借家法で借主（サブリース会社）が保護されるため、オーナー側から簡単には解約できません。売却前に解約できれば通常の賃貸として売れ、価格が戻ることがあります。解約の可否・違約金・予告期間は契約書で確認してください。

当社の査定では、保証賃料を入力していただき、その金額で価格の目安を計算します。解約を前提にした価格は、個別査定でご相談ください。

判断を誤りやすい例

• 入居者の家賃で計算した他社の査定額と、保証賃料で計算した当社の価格を、そのまま比べる。前提の家賃が違うので、同じ部屋でも1割以上の差が出ます。比べるときは、どちらの家賃で計算したかをそろえてください。
• 解約できる前提の価格で売り出し、あとから解約できないと分かる。買い手が融資を受けるときは、金融機関もサブリース契約の内容を見ます。売り出す前に契約書で解約条項と違約金を確かめてください。
• 保証賃料の減額通知が来てから売り出す。買い手は減額後の保証賃料で価格を考えるので、価格も下がります。改定の時期が近い場合は、改定前に価格の目安を確かめておくと判断が早くなります。

査定に必要なもの

サブリース会社からの毎月の入金額（保証賃料）、建物の管理費と修繕積立金、所在地と築年数が分かれば査定できます。入居者の家賃が分からなくても構いません。