金利が上がったら、投資用ワンルームは持つべきか売るべきか

結論：金利の上昇は「返済」と「売却価格」の両方に効く

金利が上がると、変動金利で借りている人は毎月の返済が増えます。同時に、これから買う人が求める利回りも上がるため、売却価格は下がる方向に動きます。持ち続ける場合の負担と、売る場合の価格の両方が変わる点が、金利上昇のやっかいなところです。

持つか売るかは、気分や報道ではなく、3つの数字で決められます。金利が何ポイント上がると毎月の収支が赤字になるか。いま売ると手元にいくら残るか（または残債が残るか）。築30年まであと何年か。この3つです。

返済への影響：0.25ポイントで月いくら増えるか

例として、ローン残債2,000万円、金利1.9%、毎月の返済が約8万円（残りの返済期間は約26年半）の場合を計算します。

投資用のローンには、返済額の急な上昇を抑える「5年ルール」「125%ルール」が無い商品もあり、金利の上昇がそのまま返済に反映されることがあります。ご自身の契約がどちらかは、金銭消費貸借契約書か金融機関で確かめてください。

売却価格への影響：買い手の求める利回りが上がる

投資用ワンルームの買い手の多くは、ローンを使って購入します。金利が上がると、買い手は同じ家賃収入に対して、より高い利回りを求めるようになります。家賃が同じなら、価格は下がります。

家賃が変わらず、買い手の求める利回りが金利と同じ幅だけ上がると仮定して、横浜市の築14年の部屋（価格の目安2,490万円）で計算すると、0.25ポイントの上昇で価格は約6%、0.5ポイントで約11%下がります。下がる割合は物件で変わり、都心の築浅のように、もとの価格が家賃に対して高い物件ほど大きくなります。これは仮定を置いた計算で、実際の価格がこのとおりに動くとは限りません。

価格を支える要素もあります。家賃です。家賃が5%上がれば、価格も5%強上がります。物価の上昇で周辺の家賃が上がっている地域では、金利上昇による下落を、家賃の上昇が一部打ち消します。

持つか売るかを決める3つの数字

次の表は、判断の目安です。どれか1つだけで決めず、3つを合わせて見てください。

判断を誤りやすい例

• 返済額だけを見て、価格の変化を見ない。毎月の持ち出しが数千円でも、その間に売却価格が下がれば、後で売ったときの手残りは減ります。返済と価格は、並べて見てください。
• 「金利が上がる前に」と急いで、買取に出す。買取の提示額は、仲介で成約する目安より5〜10%ほど低いのが普通です。急いで失う金額が、金利上昇で失う金額より大きくなることがあります。
• 固定金利だから関係ないと考える。返済額は変わりませんが、売却価格は、これから買う人の金利で決まります。売る予定があるなら、固定金利でも価格への影響は受けます。
• 家賃を据え置いたまま判断する。更新や入れ替えのときに家賃を相場に合わせられれば、収支も価格も改善します。まず、いまの家賃が周辺の募集家賃より低くないかを確かめてください。

当サイトで確かめられること

当サイトの出口戦略診断では、ローン残債・借入金利・毎月の返済額を入力すると、政策金利が現在のまま、0.25ポイント、0.5ポイント上がった場合（1.25%・1.5%・1.75%）の、毎月の収支・売却価格の目安・売ったときの手残りを並べて表示します。現在の政策金利は1.25%（2026年9月時点）として計算しています。

査定も診断も無料で、会員登録や連絡先の入力は要りません。結果は概算であり、将来の金利・家賃・売却価格を保証するものではありません。