その投資用ワンルーム、買っても大丈夫？結果を決めるのは「販売価格と相場の差」

結論: ワンルームは損をするのではなく、相場との差を払うかどうかで決まる

「投資用ワンルームは買うと損をする」と言われることがあります。実際に計算してみると、結果を分けたのは物件の種類ではなく、買う価格が相場より高いかどうかでした。相場より高く買うと、その差を毎月の持ち出しと売るときの価格で取り返す必要があり、多くの場合は取り返せません。相場に近い価格で買えていれば、入居者の家賃でローンの元金が減っていく分、手元にお金が残る計算になります。

以下の数字は、当サイトの購入前チェックと同じ計算です。自己資金10万円・金利1.9%・35年のローン・年収700万円・入居者の入れ替えは4年に1回とし、売る年は築30年の直前（20年以内に来る場合）か10年後です。税金と、入居者の入れ替え・設備の交換・修繕積立金の値上がりの費用まで入れています。

販売中の8件で計算すると（2026年11月3日に掲載されていた物件）

東京23区で販売されていた投資用ワンルーム8件を、提示価格で買った場合で計算しました。提示価格は売り出しの価格で、成約した価格ではありません。家賃は掲載されていた満室時の家賃・想定家賃です。

成約価格で買えていたら（東京23区の成約415件）

同じ計算を、当社が集めた東京23区の実際の成約（2026年7〜10月・30㎡未満の415件）に当てはめました。その成約価格で買っていた場合です。どの築年帯も毎月の収支はマイナスでしたが、入居者の家賃でローンの元金が減る分、売る年には手元にお金が残る計算になりました。

ただし、この結果は甘めに出ます。当サイトの成約の目安はこれらの成約で合わせているので、相場どおりに売れる前提になり、家賃も変わらない前提です。また、新築を販売会社から直接買う価格はこの成約には入っていません。

結果を分ける3つの「どこで」

同じ部屋でも、どこから買うか、どこで管理するか、どこで売るかで、手元に残る金額は大きく変わります。台東区・築18年・25.5㎡・家賃88,000円の部屋を2,480万円で買う例（成約の目安は2,240万円）で比べます。

• どこから買うか: 目安の2,240万円で買えていれば、11年後の手元は約284万円多くなります。3つの中でいちばん大きな差です
• どこで管理するか: 管理委託料が家賃の5%（月4,400円）か月980円かで、11年で約45万円変わります
• どこで売るか: 業者の買取の提示額は、仲介で成約する価格より低くなるのが一般的です。5〜10%低ければ、約112〜224万円の差になります

販売のときの説明で、省かれやすい数字

販売のときの説明では、家賃と返済に「税金の還付」を足した手元が示されることがあります。還付は実際に受け取れますが、成約415件の計算では初年度で14〜21万円ほどで、2年目からは小さくなります。売るときには、減価償却した分だけ利益が大きく計算されるため、受けた還付の一部、またはそれ以上を払い直すことになります。

入居者の入れ替え（空室・広告料・クリーニング）、給湯器やエアコンの交換、修繕積立金の値上がりも、説明では省かれやすい費用です。築浅の物件は修繕積立金が低く設定されていることが多く、国土交通省のガイドラインの平均まで上がると、販売中の築3年の物件では月6,000円前後の負担増になりました。

判断を誤りやすい例

買う前に、次の点を確かめてください。

• 「家賃は上がるので大丈夫」: 家賃が5%違うだけで、例の部屋の11年後の手元は +37万円から +200万円に変わります（売る年までに少しずつ上がる場合）。上がる前提で決めず、上がらない場合も並べて見ます
• 「還付金で黒字になる」: 還付は初年度が大きく、2年目から小さくなります。売るときの税金も合わせて見ます
• 空室の物件の想定家賃をそのまま使う: 同じ条件の成約の家賃と比べて、高すぎないかを確かめます
• 新築の販売価格: 販売の費用が含まれるため、買った直後の成約の目安は購入価格より低くなるのが普通です。その差をいつ取り返せるかを見ます

あなたの物件で確かめる

購入前チェックでは、物件名・提示価格・家賃・管理費と修繕積立金を入れると、何年後に売ったら手元にお金が残るか、毎月の収支、成約の目安との差が出ます。売る時期（築30年の直前・10年後・5年後）を切り替えて比べられます。登録は要りません。

この計算は買う・買わないを決めるものではなく、将来の価格や利益をお約束するものでもありません。税金は概算で、実際の税額は税理士にご確認ください。