「毎月1万円の負担で持てる」は得か？ 35年ローンの元金の減り方と、売る年ごとの手元
表示例の部屋（台東区・築18年・家賃88,000円）を2,480万円で買うと、毎月の収支は −18,960円で、11年で持ち出しは約250万円、ローンの元金は約608万円減ります。ただし売る価格は中古で成約する目安（2,240万円）で決まるため、11年後の手元は +37万円、税金と費用まで入れると −29万円です。同じ部屋を2,200万円で買えば毎月の負担は約1万円で、11年後の手元は +369万円になります（2026年11月11日時点の計算）。
投資用ワンルームの「毎月の負担は少しで、ローンの元金が減るので貯金のようなもの」という説明を、同じ部屋で確かめます。売る年ごとの持ち出しの合計・元金の減り・手元の表と、同じ部屋を買う価格ごとの毎月の収支と11年後の手元の表。
執筆・監修：橋本裕介（不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士）｜更新日 2026-11-11
結論: 毎月の負担の額より、その負担がどこから来ているかを見る
投資用ワンルームは、家賃でローンの返済と管理費などをまかなえず、毎月いくらか持ち出しになることがよくあります。「その分ローンの元金が減るので、貯金のようなもの」という説明もあります。元金が減るのは事実ですが、手元に残るかどうかは、売るときの価格と、買った価格との差で決まります。
同じ部屋でも、買う価格が高いほど毎月の持ち出しは増え、売るときの手元は減ります。毎月の負担は、買う価格が中古で成約する目安に比べて高いかどうかを映す数字でもあります。
売る年ごとの、持ち出し・元金の減り・手元（表示例の部屋・2,480万円で購入）
台東区・築18年・25.5㎡・家賃88,000円・管理費と修繕積立金 17,000円の部屋を、2,480万円（自己資金10万円・金利1.9%・35年。借入 2,470万円）で買った場合です。毎月の収支は、返済 80,560円・管理委託料・固定資産税などを引いて −18,960円です。
| 売る年 | 持ち出しの合計 | 元金の減り | うち家賃で返した分 | 売れる目安 | 手元（家賃と返済だけ） | 手元（税金と費用まで） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5年後（築23年） | 114万円 | 261万円 | 147万円 | 2,240万円 | −174万円 | −162万円 |
| 10年後（築28年） | 228万円 | 547万円 | 320万円 | 2,240万円 | −1万円 | −55万円 |
| 11年後（築29年） | 250万円 | 608万円 | 358万円 | 2,240万円 | +37万円 | −29万円 |
| 12年後（築30年） | 273万円 | 670万円 | 397万円 | 1,780万円 | −369万円 | −397万円 |
| 20年後（築38年） | 455万円 | 1,209万円 | 754万円 | 1,490万円 | −292万円 | −389万円 |
※ 購入前チェックの計算（2026年11月11日時点）。手元＝売れる目安 − 仲介手数料 − ローンの残り ＋ 毎月の収支の合計 − 自己資金。「税金と費用まで」は年収700万円の税金の還付と売るときの税金、入居者の入れ替え（4年に1回）・設備・修繕積立金の値上がりを入れた値。売れる目安はいまの相場のままの前提で、将来の価格や利益をお約束するものではありません。
元金は減っているのに、手元が残りにくい理由
11年後には元金が約608万円減り、そのうち約358万円は入居者の家賃で返した分です。それでも手元が +37万円にとどまるのは、買った直後に中古で成約する目安（2,240万円）が購入価格より約240万円低く、売るときに仲介手数料（約81万円）もかかるためです。元金の減りの多くが、この差を埋めることに使われています。
さらに、築30年を過ぎると売れる目安が 2,240万円 から 1,780万円に下がります。当社が集めた成約では、価格の段差は築20年ではなく築30年にあります。築18年の部屋は、11年後の築29年が一つの区切りです。持ち続けるほど元金は減りますが、価格の段差と持ち出しの合計がそれを上回る年があります。
同じ部屋でも、買う価格で毎月の負担と手元が変わる
同じ部屋・同じ家賃で、購入価格だけを変えた場合です。この部屋のいまの中古で成約する目安は2,240万円です。毎月の負担が約1万円になるのは、購入価格が目安の近くまで下がったときでした。
| 購入価格 | 毎月の収支 | 11年後の手元（家賃と返済だけ） | 11年後の手元（税金と費用まで） |
|---|---|---|---|
| 2,480万円（目安の111%） | −18,960円 | +37万円 | −29万円 |
| 2,300万円（目安の103%） | −13,089円 | +250万円 | +136万円 |
| 2,250万円（目安の100%） | −11,458円 | +310万円 | +182万円 |
| 2,200万円（目安の98%） | −9,828円 | +369万円 | +228万円 |
| 2,100万円（目安の94%） | −6,566円 | +487万円 | +321万円 |
※ 購入前チェックの計算（2026年11月11日時点）。自己資金10万円・金利1.9%・35年・諸費用は販売価格に含む前提。年収700万円。概算で、将来の利益をお約束するものではありません。
販売会社に確かめること
毎月の負担の説明を受けたら、次の点を聞くと、売るときの手元まで見通せます。
- 毎月の負担には、管理委託料・固定資産税など・空室の期間が入っているか
- 元金が減った分を「貯金」と説明するなら、何年後にいくらで売る前提で計算しているか
- この部屋がいま中古で売れるとしたら、いくらが目安か。購入価格との差の理由は何か
- 築30年を迎えるのは何年後か。その前後で売る価格はどう変わる前提か
判断を誤りやすい例
毎月の負担が小さく見えるほど、売るときの数字を見落としやすくなります。
- 元金の減りを、そのまま手元に残るお金と考える: 売る価格と購入価格の差、仲介手数料で目減りします
- 持ち続けるほど得になると考える: 築30年の段差の年は、持ち出しと価格の下がりが重なります
- 毎月の負担が同じなら同じ買い物と考える: 負担の額は、購入価格と家賃の関係で決まります
本記事は一般的な考え方の解説です。表示する価格は実際の成約で確かめた計算による目安で、実際の売却価格を保証するものではありません。売却をご希望の場合は、当社または提携する宅地建物取引業者が対応します。
この記事に関するQ&A
- Q. 毎月の持ち出しがある物件は、買わないほうがよいですか？
- A. 持ち出しがあること自体で決まるわけではありません。売る年に、売れる価格がローンの残りと持ち出しの合計をどれだけ上回るかで決まります。購入前チェックで、売る年ごとの手元を確かめてから判断してください。
- Q. ローンを完済すれば、年金の代わりになりますか？
- A. 表示例の部屋は35年で完済し、そのとき築53年です。完済後は家賃から管理費などを引いた分が残りますが、築年数が進んだ部屋の家賃や修繕の負担も見ておく必要があります。
- Q. 団信があるので、毎月の負担は保険料と考えてよいですか？
- A. 団信（団体信用生命保険）があれば、万一のときにローンの残り（表示例では1年目の終わりに約2,420万円）が消えます。保障の範囲は契約ごとに違うので、保険証券で確かめてください。保険としての価値と、売るときの手元は分けて考えます。
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橋本裕介
不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士
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