ワンルーム投資のシミュレーションは何を入れる？ 置き方で手元が500万円以上変わる5つの数字

結論: シミュレーションの結果は、入れる数字で決まる

投資用ワンルームのシミュレーションは、家賃と返済だけで組むと分かりやすい一方、売るときの価格や、毎月・売るときにかかる費用の置き方で結果が大きく変わります。同じ部屋でも、どの数字を入れたかで、手元が数百万円のプラスにもマイナスにもなります。

受け取った資料の数字が良い悪いではなく、「どの数字が入っていて、どの数字が入っていないか」を確かめることが大切です。この記事では、置き方で結果が変わりやすい5つの数字を、同じ部屋で1つずつ入れていきます。

5つの数字を1つずつ入れた手元（表示例の部屋・11年後に売る場合）

台東区・築18年・25.5㎡・家賃88,000円・管理費と修繕積立金 17,000円の部屋を2,480万円（自己資金10万円・金利1.9%・35年）で買い、築30年の直前（11年後）に売る場合です。毎月の収支は返済 80,560円を引いて −18,960円、11年で約250万円の持ち出しです。年収700万円で、税金の還付は11年で約54万円です。

① 売る価格: 購入価格ではなく、中古で成約する目安で置く

いちばん効くのが売る価格です。販売価格には販売の費用が含まれるため、買った直後に中古で成約する目安は、購入価格より低くなるのが普通です。表示例では目安が購入価格の約90%（2,240万円）で、売る価格を購入価格のまま置くかどうかで、手元が約240万円変わります。

さらに、売る年の築年数でも価格は変わります。当社が集めた成約では、価格の段差は築20年ではなく築30年にあり、表示例の部屋を築30年を過ぎて売ると、目安は 2,240万円 から 1,780万円に下がります。売る年を何年後に置いているかも確かめてください。

② 仲介手数料と ③ 毎月の費用: 1つずつは小さく、合わせると大きい

売るときの仲介手数料は上限が「価格の3%＋6万円」に消費税で、2,240万円なら約81万円です。毎月の費用では、賃貸管理の委託料（家賃の5%で月4,400円）と固定資産税など（月5,000円ほど）が、11年で合わせて約124万円になります。どちらも1か月・1回で見ると小さな額ですが、手元への効きは還付の合計（約54万円）より大きくなります。

④ 売るときの税金と ⑤ 入居者の入れ替え・設備

持っているあいだに減価償却で税金が戻る分、売るときは取得費が下がり、その利益に税金がかかります。表示例では11年後に約59万円です。還付だけが入っていて、売るときの税金が入っていないシミュレーションは、戻る額だけを数えていることになります。

入居者が入れ替わるたびに、空室の期間・広告料・クリーニングの費用がかかり、給湯器やエアコンの交換もあります。修繕積立金は、新築や築浅のうちは低く、段階的に上がる計画が多くあります。これらを合わせると表示例では11年で約87万円です。

販売会社に確かめること

シミュレーションを受け取ったら、次の5点が入っているかを聞きます。入っていなければ、その数字を入れた結果も出してもらいます。

• 売る価格はいくらで、何年後・築何年で売る前提か。根拠にした成約はあるか
• 売るときの仲介手数料は入っているか
• 管理委託料と固定資産税などは、毎月の収支に入っているか
• 税金の還付を入れているなら、売るときの税金も入っているか
• 入居者の入れ替えの費用、設備の交換、修繕積立金の値上がりの予定は入っているか

判断を誤りやすい例

数字が抜けていると、結果は良く見える方向にずれます。

• 毎月の持ち出しだけを見て、売る価格の置き方を確かめない: 手元にいちばん効くのは売る価格です
• 還付の額だけを足す: 売るときの税金と、費用で増える還付の両方を見ます
• 家賃が上がる前提を置いたまま比べる: 据え置きと−5%でも計算してから決めます