サブリース付きの新築ワンルームは損？ 販売価格・保証賃料・解約の3つを数字で確かめる
一律に損とは言えませんが、計算例（東京・台東区・新築・2,980万円・保証賃料85,000円）では、買った直後に中古で成約する目安は約2,210万円（販売価格は目安の135%）で、いまの相場のまま10年後に売ると、税金と費用まで入れて約695万円のマイナスでした（2026年11月11日時点の計算）。確かめるのは、販売価格と目安の差、保証賃料がいつ見直されるか、解約の条件の3つです。
サブリース付きの新築ワンルームを買う前に確かめる3つの点（販売価格と中古で成約する目安の差、保証賃料の見直し、解約の条件）を、同じ部屋を売る年ごとに計算した表と、保証賃料が5%・10%下がった場合の手元で整理します。
執筆・監修：橋本裕介（不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士）｜更新日 2026-11-11
結論: 「サブリースだから安心」ではなく、3つの数字で確かめる
サブリース付きの新築ワンルームは、空室でも毎月決まった額が入る点が安心材料として説明されます。その点は事実です。一方で、買ったあとの結果を左右するのは、空室かどうかより、次の3つです。
1つ目は、販売価格と、中古で成約する価格の目安との差です。2つ目は、保証賃料が、いつ・どのように見直されるかです。3つ目は、サブリース契約を、売るときや見直したいときに解約できるかです。
この記事では、同じ部屋の計算例で、3つがそれぞれ手元にどれだけ効くかを見ます。サブリースや新築が悪いという話ではなく、契約の前に確かめる順番の話です。
売る年ごとの手元（計算例）
東京・台東区の新築（25.5㎡・サブリース付き・保証賃料 月85,000円・管理費と修繕積立金 月17,000円）を、2,980万円（自己資金10万円・金利1.9%・35年）で買う場合です。毎月の返済は約96,900円で、毎月の収支は約33,900円のマイナスです。
買った直後に中古で成約する目安は約2,210万円で、販売価格はその135%です。新築の販売価格には販売の費用が含まれるため、この差があること自体は普通のことです。
| 売る年 | 売れる目安 | 手元（保証賃料と返済だけ） | 税金と費用まで入れた手元 |
|---|---|---|---|
| 5年後 | 2,210万円 | −739万円 | −714万円 |
| 10年後 | 2,090万円 | −714万円 | −695万円 |
| 15年後 | 2,090万円 | −538万円 | −532万円 |
| 20年後 | 2,090万円 | −325万円 | −335万円 |
※ 購入前チェックの計算（2026年11月11日時点）。いまの相場のまま、保証賃料が変わらない前提。サブリース契約を引き継いで売る場合の目安。税金は年収700万円の前提で、還付は初年度 約21万円・2年目 約3万円。将来の価格や利益をお約束するものではありません。
① 販売価格と、中古で成約する目安の差
この例で、10年後に売って税金と費用まで入れた手元がプラスに変わるのは、購入価格が約2,360万円以下のときです。販売価格との差は約620万円（約21%）です。
年数がたつとローンの元金が減るので、マイナスは小さくなっていきます。ただし、この例では20年後に売ってもプラスには変わりません。何年持てば取り返せるのかを、契約の前に数字で確かめてください。
② 保証賃料は、いつ・どのように見直されるか
サブリースの保証賃料は、契約の更新のときに見直されることがあります。当社が集めた成約では、保証賃料は、同じ地域・同じ築年帯の通常の家賃の約9割（中央値・36件）でした。新築のときの保証賃料がずっと続くとは限りません。
保証賃料が下がると、毎月の収支と、売るときの価格の両方に効きます。買い手は、オーナーが受け取る保証賃料をもとに価格を考えるためです。
| 10年後までの保証賃料 | 10年後に売った手元（保証賃料と返済だけ） |
|---|---|
| 変わらない | −714万円 |
| 少しずつ下がり、10年後に−5% | −865万円 |
| 少しずつ下がり、10年後に−10% | −1,017万円 |
※ 購入前チェックの計算（2026年11月11日時点）。金利はいまのまま。保証賃料は売る年までに少しずつ変わる前提です。
③ 解約の条件
サブリース契約は、オーナーの側からは簡単に解約できないことがあります。サブリース会社は法律上、借主として保護されるため、契約書に解約の条項があっても、そのとおりに解約できるとは限りません。解約に違約金がかかる契約もあります。
売るときは、サブリースを引き継いで売るか、解約してから売るかで、価格が変わることがあります。解約の可否や違約金は契約ごとに違うので、契約の前に条項を確かめ、判断に迷う点は弁護士などの専門家にご相談ください。
販売会社に確かめること
次の点を、口頭ではなく書面で確かめます。
- 販売価格と、同じ建物・近くの中古の成約との差はいくらか
- 保証賃料は何年ごとに見直され、過去にどのくらい変わった例があるか
- 保証賃料が支払われない期間（免責期間）はあるか
- オーナーの側から解約できるか。違約金と、解約までの期間は
- 売るときは、サブリースを引き継ぐ前提か、解約できる前提か
- 修繕積立金は、何年目に、いくらに上がる計画か
判断を誤りやすい例
安心材料だけを見ると、数字の確認が後回しになります。
- 「空室でも家賃が入るから安心」で決める: 保証賃料の見直しと、売るときの価格は別に確かめます
- 「家賃保証30年」を、同じ金額が30年続くと受け取る: 続くのは契約で、金額は見直されることがあります
- 「節税になる」を理由にする: 還付は初年度が大きく、2年目から小さくなります
本記事は一般的な考え方の解説です。表示する価格は実際の成約で確かめた計算による目安で、実際の売却価格を保証するものではありません。売却をご希望の場合は、当社または提携する宅地建物取引業者が対応します。
この記事に関するQ&A
- Q. サブリース付きの新築ワンルームは、買わないほうがよいですか？
- A. 一律には言えません。販売価格と中古で成約する目安の差、保証賃料の見直しの条件、解約の条件の3つで結果が変わります。提示された価格と保証賃料を購入前チェックに入れると、何年後に売ったら手元にお金が残るかを確かめられます。買う・買わないを決めるのはご本人です。
- Q. 保証賃料は、相場の家賃と比べてどのくらいですか？
- A. 当社が集めた成約では、保証賃料は、同じ地域・同じ築年帯の通常の家賃の約9割（中央値・36件）でした。物件や契約によって違うので、提示された保証賃料が周辺の家賃と比べてどうかを確かめてください。
- Q. あとからサブリースを外せば、高く売れますか？
- A. 入居者が払う家賃が保証賃料より高ければ、外したあとの価格のほうが高くなることがあります。ただし、オーナーの側からの解約は簡単ではなく、違約金がかかる契約もあります。契約の前に、解約の条項を確かめてください。
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橋本裕介
不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士
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