ワンルーム投資の無料シミュレーションはどれを選ぶ？比べるときの5つの基準
確かめるのは、売るときまで計算に入っているかです。毎月の収支と利回りだけのシミュレーションでは、同じ部屋（台東区・築18年・2,480万円・11年後に売る）が +536万円に見え、売る価格の目安・仲介手数料・税金・入居者の入れ替えの費用まで入れると −29万円になります（2026年11月11日時点の計算）。あわせて、売る価格の根拠が実際の成約か、登録や連絡先が要るかを見ます。
ワンルーム投資（投資用ワンルーム）の無料シミュレーションを選ぶときに確かめたい5つの基準（売る年の価格まで入れるか、その価格の根拠、税金と費用の範囲、登録や連絡先が要るか、運営者と計算の前提）を、3つの型の違いとあわせて整理します。
執筆・監修：橋本裕介（不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士）｜更新日 2026-11-11
結論: 売るときまで入っているか、売る価格の根拠は何か、登録が要るかを見る
ワンルーム投資の無料シミュレーションを選ぶときは、まず3つを確かめてください。売るときの価格と費用まで計算に入っているか、その売る価格の根拠は何か、結果を見るのに登録や連絡先が要るか、の3つです。
投資用ワンルームは、毎月の収支がマイナスでも、売ったときに手元にお金が残れば結果はプラスになり、毎月がプラスでも、売るときに大きく下がれば結果はマイナスになります。そのため、持っているあいだの収支だけを見るシミュレーションでは、買ってよいかの答えは出ません。
この記事では、シミュレーションを比べるときの基準を5つに整理します。特定のサービスの優劣ではなく、ご自身で確かめる方法をお伝えします。
無料シミュレーションは大きく3つの型がある
無料のシミュレーションは、何を答えにするかで3つに分かれます。型が違うと、同じ部屋でも結論が逆になることがあります。
| 型 | 答えにするもの | 向いている使い方 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 収支・利回り型 | 毎月の収支、表面利回り・実質利回り、返済の合計 | ローンの条件を変えて毎月の負担を見る | 売るときの価格が入らない、または自分で入れる。入れる数字しだいで結果が変わる |
| 販売の資料型 | 販売会社が物件ごとに作る収支の表 | その物件の家賃・管理費・ローンの条件を知る | 売る価格・売るときの税金・入居者の入れ替えの費用が入っているかは資料ごとに違う |
| 出口まで入れる型 | 売った年ごとに、手元に残る金額 | 買ってよいかを、売るときまで通して確かめる | 売る価格の目安の根拠（何の価格を、何件もとにしているか）を確かめる |
比べるときの5つの基準
次の5つは、どれもサービスの公開ページや入力画面を見れば確かめられます。
| 基準 | 確かめ方 | 購入前チェック（当サイト）の場合 |
|---|---|---|
| 1. 売る年の価格まで入るか | 結果に「何年後に売ると手元にいくら」があるか | あり。売る年ごとの手元と、築30年の前後の違いを表示 |
| 2. 売る価格の根拠 | 売る価格を自分で入れるのか、成約をもとに出すのか。件数と時点が書かれているか | 当社が集めた実際の成約から目安を計算。精度は検証ページで件数つきで公開 |
| 3. 税金と費用の範囲 | 税金の還付だけでなく、売るときの税金・仲介手数料・入居者の入れ替え・設備・修繕積立金の値上がりが入るか | すべて入れた手元と、家賃と返済だけの手元の両方を表示 |
| 4. 登録や連絡先が要るか | 結果を見る前に、会員登録・SNSの友だち登録・電話番号を求められるか。物件の紹介につながるか | 不要。物件の情報だけで結果が出る。当社から物件をおすすめしない |
| 5. 運営者と計算の前提 | 会社名・免許番号・監修者と、計算に入れていないもの（税の個別事情など）が書かれているか | 運営会社・監修者を掲載。前提と入れていないものを結果の画面に明記 |
同じ部屋でも、入れる数字で答えが変わる
台東区・築18年・25.5㎡・家賃88,000円の部屋を2,480万円（自己資金10万円・金利1.9%・35年）で買い、11年後に売る場合の手元です。売る価格を購入価格のまま置き、手数料と税金を入れずに還付だけを足すと +536万円に見えます。売るときまでの数字を順に入れると −29万円になります。
| 計算に入れるもの | 11年後の手元 |
|---|---|
| 購入価格で売れる・手数料と税金なし・還付あり | +536万円 |
| 売る価格を、中古で成約する目安（2,240万円）にする | +296万円 |
| 売るときの仲介手数料・管理委託料・固定資産税を入れる | +91万円 |
| 売るときの税金を入れる | +32万円 |
| 入居者の入れ替え・設備・修繕積立金の値上がりを入れる | −29万円 |
※ 購入前チェックの計算（2026年11月11日時点）。年収700万円・入居者の入れ替えは4年に1回の前提。相場どおりに売れ、家賃が変わらない前提の計算で、将来の利益をお約束するものではありません。
結果を読むときの注意
どの型のシミュレーションでも、次の点は同じです。
- 将来の価格・家賃・金利は予想できません。据え置き・下がる場合・金利が上がる場合でも計算して、どこまで耐えられるかを見ます
- 毎月の収支がマイナスでも、それだけで悪い物件とは言えません。東京23区の築30年未満では、成約価格で買っても毎月がプラスになる物件は少数です。答えは、売るときまで通した手元で見ます
- 実際の税額は、ほかの所得や控除で変わります。税理士に確かめてください
本記事は一般的な考え方の解説です。表示する価格は実際の成約で確かめた計算による目安で、実際の売却価格を保証するものではありません。売却をご希望の場合は、当社または提携する宅地建物取引業者が対応します。
この記事に関するQ&A
- Q. ワンルーム投資の無料シミュレーションで、登録なしで使えるものはありますか？
- A. あります。当サイトの購入前チェックは、会員登録・LINE登録・連絡先の入力なしで使えます。提示された価格・家賃・管理費と修繕積立金・ローンの条件を入れると、売る年ごとの手元を、税金と費用まで入れて表示します。
- Q. 利回りが分かれば、買ってよいか判断できますか？
- A. 利回りだけでは判断できません。利回りは持っているあいだの収入の割合で、売るときの価格が入っていないためです。販売価格が中古で成約する目安より高いと、利回りが同じでも、売るときの手元は大きく変わります。
- Q. 販売会社のシミュレーションと結果が違うときは、どうすればよいですか？
- A. どの数字が違うかを確かめます。多くは、売る価格の置き方、売るときの税金、入居者の入れ替えの費用のどれかです。どちらが正しいと決めるのではなく、その数字の根拠を書面で出してもらってください。
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橋本裕介
不動産アナリスト／経済アナリスト・宅地建物取引士
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