サブリース中のワンルーム、よくある悩みQ&A：保証賃料が高いとき・管理への切り替え・更新まで持つか

この記事で答える3つの悩み

サブリース中のワンルームの相談で多いのは、「外すといくら上がるか」の次に出てくる、もう一歩具体的な悩みです。ここでは実際の相談で聞かれた3つの問いに、結論を先に書いて答えます。

• 保証賃料が相場と同じか高い。それでもサブリースを外す意味はある？ → 価格の面ではほとんどない。外す理由は価格以外にある
• サブリースを解約して管理会社に切り替える手順と費用は？ → 契約の終了日と条件の確認から。当社の場合、初期の引継ぎは0円・毎月980円
• サブリースの更新まで持ってから売るべき？ → 更新で保証賃料が下がる見込みと、築30年をまたぐかで決まる

Q. 保証賃料が相場と同じか高いとき、サブリースを外す意味はありますか？

価格の面では、ほとんど意味がありません。投資用ワンルームの売却価格は、オーナーが受け取る家賃で決まります。サブリースを外すと、受け取る家賃は保証賃料から入居者が払う家賃に変わりますが、保証賃料がすでに相場並みかそれ以上なら、受け取る家賃は増えず、価格もほとんど上がりません。

当社が集めた成約の資料では、保証賃料は同じ区・同じ築年帯の通常の家賃の90%（中央値・36件）でした。保証賃料がこの水準より低いほど、外したときに受け取る家賃が増え、価格の上がる余地が大きくなります。逆に、保証賃料が通常の家賃と変わらない契約は、外すと空室のときの収入の保証と、退去のときの募集の費用の負担を自分で引き受けるだけになることがあります。

例外は、専有面積が30㎡以上の部屋です。広めの部屋は、サブリースを外して空室にし、自分で住む人に住まいとして売る道があります。自分で住む買い手は住宅ローンを使えるため、収益物件として売るより高く売れることがあります。当サイトの価格は収益物件としての計算なので、30㎡以上の部屋は個別相談でお答えします。

Q. サブリースを解約して、管理会社に切り替える手順と費用は？

出発点は、いまのサブリース契約の終了日と、終了の条件です。オーナーからの解約が契約書でどう決まっているか（通知の期限・違約金）を確かめ、解約が成り立つかはサブリースの解約の記事にまとめた5つの点で確認します。借地借家法が関わるため、争いになりそうなときは専門家にご相談ください。

解約が決まったら、入居者との賃貸借契約をオーナーが引き継ぎ（契約書・敷金・鍵・保証会社の情報）、新しい管理会社と管理委託契約を結び、入居者に家賃の振込先と連絡先の変更を案内します。いまの入居者が住み続けるなら、新しい募集の費用は発生しません。

当社の賃貸管理（ワンルーム専門管理）に切り替える場合の費用は下の表のとおりです。サブリースを外すと、受け取る家賃は保証賃料から入居者の家賃に変わり、そこから管理料を差し引く形になります。

Q. サブリースの更新まで持ってから売るべきですか？

更新の時期は、保証賃料の改定（減額）と、サブリースの解約が話題になる節目です。持つか売るかは、次の3つで決まります。1つ目は、更新で保証賃料が下がる見込みがあるか。下がれば、受け取る家賃が減り、価格も下がります。2つ目は、更新の時期に解約できる条件か。解約して入居者の家賃を受け取れるなら、価格が上がる余地があります。

3つ目は、更新までに築30年をまたぐかです。当社が検証した東京23区の成約では、価格の段差は築30年にあり、同じ家賃なら築30年を超えると価格は1〜2割下がります。更新を待つ間に築30年をまたぐなら、更新で得られるものより、段差で失うもののほうが大きいことがあります。

当サイトの出口戦略診断で残債と金利、サブリースの次回更新（年・月）を入れると、「更新まで持って売った場合に、いま売るより有利か不利か」と、その効果が消える価格（損益分岐）を計算します。売る・持つを断定するものではなく、比べるための数字です。

• 判断を誤りやすい例: 更新を待てば保証賃料が上がると考える。築年数が進むと、保証賃料は据え置きか減額の提案が多くなります。
• 判断を誤りやすい例: 更新で解約すれば必ず高く売れると考える。保証賃料が相場並みなら、解約しても価格はほとんど変わりません（上の表）。