ワンルーム投資は「やめとけ」と言われる理由は？ 損が出る条件と、出ない条件を数字で分ける

結論: 「ワンルーム投資だから損」ではなく、「いくらで買うか」で分かれる

ワンルーム投資は「やめとけ」と言われることが多い投資です。理由をたどると、ほとんどが「相場より高い価格で買ったこと」に行き着きます。投資用ワンルームという物件そのものが損なのではなく、販売価格と、中古で成約する価格の差を買い手が払うかどうかで、結果が分かれます。

この記事では、よく挙がる4つの理由を、同じ部屋の計算と成約のデータで1つずつ確かめます。買う・買わないをすすめるものではなく、損が出る条件と出ない条件を分けて見るためのものです。

理由1: 相場より高く買うと、売るときに差が出る

投資用ワンルームの販売価格には、販売会社の営業・広告の費用と利益が含まれています。そのため、買った直後に中古で売れる価格は、買った価格より低いのが普通です。この差が大きいほど、売るときの手元は小さくなります。

東京・台東区の築18年・家賃88,000円の部屋を、自己資金10万円・金利1.9%・35年で買い、11年後に売る場合の計算です。この部屋が中古で成約する目安は約2,240万円です。

理由2: 毎月の収支がマイナスになる

上の部屋を2,480万円で買うと、毎月の収支は約19,000円のマイナスです。「毎月の持ち出しがある投資は損」と言われる理由です。

ただし、毎月のマイナスだけでは、損かどうかは決まりません。返済のうち元金の分はローンの残りを減らしているので、売るときに戻ってくるからです。毎月がマイナスでも、売ったときに手元にお金が残れば結果はプラスで、毎月がプラスでも、売るときに大きく下がれば結果はマイナスです。答えは、売るときまで通した金額で見ます。

理由3: 「節税になる」は、初年度だけ大きい

「税金が戻るので、実質の負担は小さい」という説明があります。戻るのは事実ですが、初年度が大きく、2年目から小さくなります。同じ部屋を年収700万円の人が買うと、還付は初年度 約22.6万円、2年目 約4.1万円、11年の合計で約54万円です。

さらに、売るときには、持っているあいだに減価償却した分の利益に税金がかかります。同じ例で約59万円です。還付の額だけでなく、売るときの税金まで入れて確かめる必要があります。

理由4: シミュレーションに、売るときの数字が入っていない

同じ部屋（2,480万円・11年後に売る）でも、売る価格を買った価格のまま置き、手数料と税金を入れずに還付だけを足すと、手元は +536万円に見えます。売る価格を中古で成約する目安にし、仲介手数料・毎月の費用・売るときの税金・入居者の入れ替えの費用を入れると、−29万円になります。

「聞いていた話と違った」と感じる例の多くは、この差です。資料が間違っているというより、入っていない数字があります。

損が出ない条件: 中古で成約する水準で買えているか

反対に、当社が集めた東京23区の成約（2026年7〜10月・30㎡未満・415件）を、その成約価格で買っていた場合で計算すると、税金と費用まで入れても、築年ごとに76〜94%がプラスでした（相場どおりに売れ、家賃が変わらない前提。当サイトの目安はこの成約で合わせているため、甘めに出ます）。

2026年11月初めに、東京23区で販売中だった8件を同じ計算に入れると、成約の目安より25〜68%高い4件は手元がすべてマイナス、目安以下の4件はプラスでした。結果を分けたのは、物件の良し悪しより、目安に対していくらで買うかでした。

すすめられたときに、確かめる順番

次の順に確かめると、4つの理由を1つずつ消せます。

• 提示された価格は、同じ建物・近くの中古の成約と比べていくら高いか
• 売るときの価格を、何年後に、いくらで置いているか
• 還付の額は何年目の数字か。売るときの税金は入っているか
• 入居者の入れ替え・設備の交換・修繕積立金の値上がりは入っているか
• 家賃や保証賃料が下がった場合と、金利が上がった場合でも計算したか